ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Зачем собственнику эксклюзивный договор с риэлтором?

Елена Маленкова | 23 марта 2017 | рубрика | Эксклюзивный договор в недвижимости | Комментариев нет »
yuristy_2-12-16

Вчера мне написал один потенциальный клиент с просьбой помочь продать квартиру. Человека лично не знаю, видимо, увидел мои посты в фб.  Я обычно в таких случаях сразу отсылаю на нашу страничку на сайте , где полезные публикации. И на этой стадии большинство назначает встречу, а кто-то просто отсеивается. За что последним я очень благодарна: мы не теряем время на убеждение, а они не выносят нам мозг непониманием сути услуги.
Но вчерашняя переписка достойна быть выложенной здесь, потому что велась в течение 2х часов!

Только правило соблюдать конфиденциальность не позволяет мне назвать имя клиента. Выкладываю в пересказе.

Диалог с клиентом. 
— Почему я должен что-то подписывать? Ко мне приезжали 20 агентов и все спокойно взяли мою квартиру на продажу, и не заставляли меня подписывать никаких договоров.
— не предлагали.
— хорошо, не предлагали. Чем вы особенные?
— мы не берём квартиру на продажу без взаимных обязательств. Мы вам обязуемся ее продать, а вы- оплатить нам работу.
— с каких пор продавец платит за услугу?
— с тех пор, как услуга стала услугой. Вы же заказываете услугу?
Или вы заказываете , а заплатить должен тот, кто не заказывал?
— мммм… убедили.
— и все же: вы ущемляете мои права. Я юрист-международник. Любой эксклюзивный договор незаконен, он нарушает права продавца.
— так вы же не продавец. Продавцы- это мы, а вы собственник и делегируете нам полномочия продавать. Или не делегируете, продаёте сами. Если вы управляете работой 20 агентов, то вы продавец, и мы вам не нужны. Вы сами концентрируете спрос, управляйте им, держите руку на пульсе, и тд. Если умеете.
— но я юрист. Я не продавец… запутали меня. Ладно. Убедили.
— но что за процент вы берёте?! Это же грабеж! Мне пару агентов предлагали, если они приведут клиентов, чтобы я заплатил им 3%. Но я и это считаю много! Средняя зп по Киеву 8000 грн!
— вы можете нанять человека на эту работу и за 1%, и даже за 8000 грн. И я думаю, такие найдутся. А если будете платить 8000/месяц, очередь соберёте. И будете продавать…
— хорошо. Тогда обоснуйте свой %.
— все просто. У меня «дилерская цена»- эксклюзив. Я предлагаю половину своей комиссии агенту покупателя.
— подкупаете его?
— о, боже! Ни в коем случае! Он выполняет работу для своего клиента, и обязан отстаивать его интересы. Он имеет право торговаться. А моя задача привлечь всех возможных покупателей на рынке. Чтобы все ушли «искать вашу шапку».
— какую шапку?
— забудьте)
— то есть, вы хотите свой огромный %, чтобы иметь возможность поделить его с коллегой? Это я понимаю. Наш бизнес тоже устроен по-партнёрски. Это правильно. Но если вы сами найдёте клиента? Вам не придётся делиться?
— мы всегда можем договориться с вами, если клиент будет мой личный. А, вообще, советую считать деньги не в моем кармане, а в своём. Вас же интересует максимум с рынка?
-ммммм… и все-таки, почему вы так высоко себя оцениваете. Я ещё таких комиссионных не слышал, и всегда, когда покупал, платил не более 3х.
-все просто: мы не обещаем и не пробуем. Мы продаём.
— ладно, подъеду к вам с документами на консультацию! Спасибо. Для меня абсолютно новый опыт, но я готов попробовать!
Обожаю юристов-международников!


Два варианта развития событий в ОРДЛО.

Елена Маленкова | 18 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
how-to-choose-a-career-5

В 2015м году я написала статью «Три варианта развития событий и рынка недвижимости в Донецке». Статья имела резонанс, у нее было более 1000 репостов. Вы сами можете для себя решить, что сбылось, а что нет.

 УКАЗ.

Сегодня стало известно, что президент Российской Федерации подписал указ о «признании документов, выданных гражданам Украины и лицам без гражданства на территориях отдельных районов Донецкой и Луганской областей Украины».

На сайте президента РФ разъясняют, что указ принят в целях обеспечения прав и свобод жителей «отдельных районов».

Для того, чтобы разобраться, что означает этот указ, и какие последствия несет для граждан Украины, в первую очередь, и для граждан обеих стран в общем, нужно для начала задать себе вопрос: « Почему президент сопредельного государства принимает указ, касающийся документов, выданных на территории эрзац-республик?»

Второе. Те, кого успокаивает само словосочетание «Отдельные районы Донецкой и Луганской областей», должны вспомнить, что именно такие фразы записаны в Минских соглашениях, и означают только одно: в публичных документах государства не рекомендуется писать «ДНР-ЛНР», что сути, в принципе, не меняет. Эти нормативные акты касаются временно неподконтрольных Украине территорий. ОРДЛО.

Третье. Со 2го января на территории ДНР открыт единый реестр недвижимого имущества, работает республиканский реестр по прежнему адресу на улице Донецкой, там же, где он находился до войны. Нотариусы ДНР готовы к работе с реестром и правом собственности ДНР.

Я вижу 2 пути развития событий.
Читать запись полностью »


ФОРМУЛА УСПЕШНОЙ СДЕЛКИ

Елена Маленкова | 9 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Риэлтор Елена Маленкова

Надо признаться, что формулу придумала не я, а Наталья Кузьминова. Вернее, она придала этому изречению вид формулы.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Недоверчивый клиент.

Совершенно недавно поняла, почему у меня не сложилась сделка с одним человеком. Я ко всем свои клиентам отношусь одинаково, «включаюсь» в их проблемы, даже когда этого не требуется от меня. Но такой характер. Подписала договор. Клиент долго рассказывал, что многое потерял в Донецке, бизнес, семья разделилась. Что остались 2 квартиры, которые нужно продать. Как всегда, дорого и быстро.

При этом человек излишне эмоционально вел себя, нервничал, задавал много вопросов. После того, как он познакомился с агентом, который будет сопровождать сделку, он позвонил мне и сказал, что «агент не слушает его желания, что называет сумму гораздо ниже той, которая, как он считает, справедлива».

Я постаралась объяснить порядок донецких цен, однако, собственник парировал тем, что «ему звонят риэлторы из местных агентств и говорят, что реальная цена гораздо выше».

Я предпочла разорвать договор и порекомендовала собственнику обратиться к местным риэлторам, раз они ему могут дать гарантии более высоких цен.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Прошло полгода. Сегодня он снова перезвонил мне и сказал: «Я продал свою квартиру.»

«Поздравляю вас»,- я, действительно, искренне рада за земляков.

«Но я хочу извиниться перед вами, Леночка. После того, как вы расторгли договор, я обратился ко всем тем агентам, которые мне звонили. Я почувствовал себя гораздо свободней. Как будто у меня стало больше воздуха в легких. И начались показы. На той территории оставалась моя бывшая жена, она же присутствовала на показах. Цена устраивала нас обоих, но с каждым показом надежды наши таяли.

Однажды во время показа жена спросила покупателя: А что вас не устраивает? Мы же готовы к диалогу, будем уступать! На что покупатель ответил, что идя на просмотр, риэлтор сказал ему, что квартира с евроремонтом, а она просто в хорошем жилом состоянии.»

В общем, продали мы квартиру с дисконтом на 20% от той стоимости, которую вы нам советовали в качестве стартовой.

«Почему же вы не позвонили мне, когда поняли, что я была права?»

-Мне просто было стыдно. Я тогда вам не поверил, и у меня не хватило мужества признать это, но сегодня я решился вам рассказать об этом. Основное – это доверие. Я в любом случае буду рекомендовать вас, и сразу скажу, что без доверия не будет сделки».

Я бы добавила: без доверия и мотивации собственника.

А за формулу Наташе Кузьминовой большое спасибо!


Сага о недвижимости-2016. Или «Пусть сгорит!»

Елена Маленкова | 11 декабря 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | 1 комментарий »
image

Каждый день мне приходят на почту и в личный ящик на фейсбуке сотни писем. В них один и тот же набивший оскомину вопрос: «Сколько стоит моя квартира (офис, магазин, другая недвижимость)?»

Сколько стоит моя недвижимость?

Все мои статьи на тему: «Как самостоятельно оценить недвижимость» и предложения пригласить специалиста именно в вашей нише, ничего не стоят. Я и сама понимаю, что оценить свой объект недвижимости по тем параметрам, которые я и другие опытные риэлторы указывают в своих блогах, не так-то просто.

Думаю, вы сами не раз пытались пользоваться различными «калькуляторами недвижимости» на известных сайтах, чтобы установить хотя бы приближенно стартовую цену своего объекта. Что из этого получается, расскажу на примере.

Можно ли самостоятельно оценить стартовую стоимость квартиры?Или Волшебный калькулятор недвижимости.

Был последний предвоенный год. Мне нужно было сориентироваться по стоимости квартиры в Полтаве, которую попросил продать мой постоянный клиент. Ему она досталась по наследству. Промониторив все возможные сайты агентств, порталов и досок объявлений, и весьма приближенно ориентируясь по ценам, я зашла на один из таких «калькуляторов». Подставила параметры. Не поверила. Попробовала еще раз –с тем же результатом. Сумма, предлагаемая калькулятором, была завышена по отношению к моим (повторюсь, не совсем корректным данным) практически вдвое!

Надо сказать, что в то время у меня не было партнеров в Полтаве, к счастью, сейчас мы можем позволить себе продать недвижимость даже на Луне, так как МЛС (или Система Партнерских Продаж) рулит, благодаря миссионерской деятельности Артура Павловича Оганесяна на всей поверхности планеты Земля.

Поэтому я просто нашла в гугле список агентств в Полтаве и стала методично их обзванивать с целью все-таки хотя бы на метр приблизиться к установлению стартовой цены. Скажу честно, что в ходе этого эксперимента я не только сформировала цену, но и нашла себе партнеров по этому региону.

Я честно оповещала коллег, что я риэлтор из Донецка и хочу помочь своему постоянному клиенту продать квартиру в Полтаве. Читать запись полностью »


Покупательница из жаркой страны.

Елена Маленкова | 18 ноября 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
moshenniks1
Обычно я говорю своим агентам, что для клиента от них необходимо только одно -умение продавать. В это емкое понятие входит знание локального рынка недвижимости. Это очень важно, потому что практика показывает, что риэлтор может эффективно продавать только при условии прекрасного знания города, района, ж/к, кондоминиума.
Но вот коллеги сегодня рассказали историю, которая просто шокировала.
Приехала в город дама из некоей жаркой страны, младший сын которой снимал квартиру в одном из престижных ж/к Киева. Мы продавали в этом доме эксклюзивную квартиру. Так получилось, что даму первым привел агент из самого большого агентства в городе.
Даме квартира понравилась. И стала она очень жестко торговаться. Наш агент, который продавал квартиру на эксклюзиве, сказал, что передаст владельцу ее предложение. Владелец от предложенной суммы отказался. Ну, отказался, с кем не бывает?

Читать запись полностью »


Страниц 1 из 4812345102030...Последняя »