ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ
Елена Маленкова |
20 июня 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора, Мастерская риэлтора | Комментариев нет »
После вчерашней статьи Олега Меньшикова «6 кейсов, как поднять цену, продавая свою недвижимость», мой товарищ по фб, Данил Сандырев, попросил написать такую же статью, «как сбивать цену». Выполняю заказ.
Чего хочет покупатель?
Я всегда «сбивала цену», когда работала на покупателя. И считала, что это главная часть для принятия решения. Я давно покупала недвижимость для себя. То есть, давно не была «с той стороны». И вот я в поиске. С моим опытом, с возможностью доступа к базам данных- их масса. А объектов нет. Просто нет и все. Когда уважаемый Артур Павлович Оганесян говорил, что мы должны предоставить покупателю лучшую недвижимость по лучшим ценам, это не означало, что цена этой недвижимости должна валяться на земле и быть бросовой. Разве, прийдя в магазин планшетов или ноутбуков, вы купите самый дешёвый? Вот кстати, свежий пример. Моему мужу понадобился лэптоп. Он как-то спокойно обходился iPad, который мы ему подарили на день рождения ещё до войны. И он его вполне устраивал, но появились новые задачи. Да, сумма у нас была ограничена 8000 грн. Что мы могли купить на эти жалкие гроши? 🙂 Я пересмотрела кучу сайтов от «Розетки» до какого-то «Самые дешёвые ноутбуки здесь!» Потом попросила сына. Спустя час он позвонил: «Мама, на эти деньги мы можем купить только «китай». Но есть и хорошая новость: можем купить Mac Pro , но б/у. И немного дороже. Готов поучаствовать в равных долях». И он поехал, и сразу же привёз Mac.
Резюме: мы хотели купить новый ноутбук. На достойный ( Del, например) у нас не было средств. Но мы же не купили дешёвый! Мы купили лучший товар по лучшей цене! И рады безумно! Хотя муж, в отличие от меня, ничуть не «яблонутый».
Теперь к недвижимости. Как поступает покупатель, не понимающий логику рынка недвижимости? Правильно, он ищет квартиры от собственника. Что он там видит? Хочется выразиться нецензурно, но не буду. Скажу так, сильно завышенные цены, по которым никто не будет покупать.
Я как риэлтор с 23х летним опытом, прекрасно разбираюсь в конъюнктуре сегодняшних цен. Я не прессую продавца, но я хочу купить лучший товар по лучшей цене! Что я вижу у риэлторов, которые работают по системе «как все», то есть бегают наперегонки друг с другом, работают на покупателя, или ( как они думают, на продавца), ставя в рекламу цену его «хотелки», и дискредитируя понятие «эксклюзивный договор».
Заключить договор- ещё не геройство. Геройство — иметь мужество сказать собственнику правду о его стоимости. На этом этапе многие собственники сбиваются в стаи и улетают в тёплые края. Другие ругают на чем свет стоит риэлтора, и обращаются к другому. Или к другим. И недвижимость не продаётся годами! Почему у Олега ( и у многих, кто работает по этой системе) получается поднять стартовую цену на 7-15%? Потому что выставленная цена привлекательна для покупателей! И они готовы платить больше начальной цены, потому что недвижимость этого стоит!
В чем состоит работа на покупателя?
Находясь в роли покупателя, я поняла, какая это тяжёлая работа! Бедные наши клиенты! Огромные тонны информационного мусора, который нужно просеять, выбрать из них крупицы золота. Утки, заманухи, некорректная информация, безадресная информация, откровенные фейки и подставы. А теперь на минуту представьте, если бы рынок недвижимости работал так, как он работает в США. Только по контракту с собственником.
Только честные объекты с адекватной ценой, только оплата от собственника с разделом комиссии между партнёрами. Зачем Покупателю самому переворачивать эти груды мусора? Платит за все продавец! Покупатель поручает заслуживающему его доверия риэлтору ( продавцу недвижимости) поиск недвижимости для него. Риэлтор заходит в базу МЛС ( СПП), выбирает лучший товар в магазине по лучшей цене и покупает Apple. И последнее: компания, где работает наш сын (многие знают) изобрела умную вспышку. Она стоит дорого ( $60-70) и продаётся с прилавков компании Apple. А китайцы максимально «упростили» её, выбросив дорогую электронику, и вспышка как-то работает с их же ( наших ребят) приложением! Это крупная потеря денег для наших. Потому что китайцы продают подделку в разы дешевле.
На вопрос, почему бы вам не уменьшить себестоимость таким же способом, сын ответил: Кто-то производит китайскую подделку, а кто-то — Apple. Я хочу, чтобы с наших магазинах недвижимости были только качественные объекты, купив которые, покупатели получат максимальное удовлетворение. Ведь не дешевизной единой радуется человек.
P.S. Компания Apple за этот пост не заплатила ни цента 😉
Статья написана по заказу компании КДУ-реалти груп
Елена Маленкова |
25 мая 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Давным-давно, в конце девяностых, мы работали вдвоём с партнёром, то есть, кроме нас больше никого в нашей фирме не было, от слова «совсем». Мы сами вели бухучёт ( «упрощенки » тоже не было ещё), какое-никакое делопроизводство, сами же размещали объявления в местной газете, прозванивали собственников по объявлениям из этой же газеты, делали расклейку и ещё много чего в ту пору эффективного, и даже как-то умудрялись бегать на показы и совершать сделки.
Секретарь.
И вот однажды, в полном завале с текучкой, мы решили взять секретаря. Дали объявление в единственную, читаемую и любимую всеми, газету. Зарплата, которую мы готовы были платить соискателю, была средняя по региону, и мы были уверены, что точно уж можем выбирать! На дворе стоял 99й, кризисный, постдефолтный.
Наверное, сегодняшние бизнесмены и бизнес-вумен представляют себе светлое просторное помещение в бизнес-центре, ряд mac(ов) или в крайнем случае, del(ов), хромированные лифты, панорамные окна на залитый солнцем город, стеклянные длинные столы и длинный хвост претенденток.
Ничего подобного у нас не было. Мы снимали небольшую комнатку в административном здании с совковым ремонтом, а вместо Mac у нас была тетрадка с «базой», мы называли её «мурзилкой» из-за её замурзанного вида.
Но у нас была офигительная офисная итальянская мебель, за которую в «жирные годы» мы отвалили целое состояние.
И вот, восседая за столом черного итальянского лака, мы принимали соискательниц.
Надо сказать, что кризис сильно потрепал ряды коммерсов, как нас тогда называли, потому что те, кто стоял в очередь к нам на собеседование, явно шли не нашу смешную зарплату, и не к нам в обшарпанный офис.
Великолепные блондинки с ногами бесконечной длины и юбками а-ля макси-пояс, видимо, уволенные разорившимися ребятами в малиновых пиджаках. Шли серые мышки с руками, не знавшими маникюра, по которым безошибочно угадывалась профессия секретаря-машинистки, и женщины бальзаковского возраста, уволенные по сокращению штатов из научно-исследовательских институтов, давно забывших, что там такое исследуют, кроме бесконечного чая и растворимого кофе.
Юля.
Мы задавали одни и те же вопросы со скучающим видом, и когда уже почти совсем отчаялись, вошла ОНА.
Она была примерно нашего возраста, очень худенькая, и лицо её было бледным до прозрачности. На ней была растянутая, и явно, большая для неё, кофта, и туфли со сбитыми носками.
Мы уже были готовы сказать ей дежурное :»Спасибо, мы вам перезвоним», когда она достала из сумочки диплом физико-математического факультета и сказала: «Мне ОЧЕНЬ нужна эта работа. Я буду ночевать в офисе, я буду делать все, что вы скажете, мыть полы и ходить вам за обедом.»
Обескураженные, мы молчали. И она добавила: «Я не знаю, как это может вам пригодиться, но все равно скажу: у меня фотографическая память, и я могу перемножать и складывать 2х и 3х значные числа в уме».
Конечно, мы её взяли. Так в нашу фирму, в наш офис и в нашу жизнь вошла ЮЛЯ.
Она была уникальна. Ее обязанности выходили далеко за рамки секретарских, она совмещала несовместимое и состыковывала несостыковываемое и, как скульптор, лепила сделки. Ее нужно было оберегать, как хрустальный сосуд.
… В первый раз она сорвалась спустя 3 месяца. Просто не вышла на работу, хотя знала, что у нас завал. Городского телефона у неё не было, а по адресу поехать мы постеснялись — Юля жила с родителями.
Она вышла через неделю, как ни в чем не бывало, извинилась и сказала, что у неё заболела дочь. А мы даже не знали, что у неё есть ребёнок! Мы принялись корить себя за чёрствость и невнимательность, и все пошло, как и прежде.
Её хватало на 3, потом на 2, потом на месяц. Мы никогда не сталкивались с алкоголизмом, и я боролась, как могла. Я вытаскивала её полуживую из подвалов и ночлежек, окунала с головой в воду и хлестала по щекам. Спустя обычно 5-7 дней она приходила свежая, как после отпуска, это было феноменально! И рьяно принималась за работу. Она работала, как сумасшедшая, и клятвенно обещала, что теперь-то точно в последний раз!
Потом она просто пропала. Также как и появилась, из ниоткуда. Последний раз я видела её перед самой войной, она располнела и цвела румянцем женщины, все время находящейся на улице, и, выпивающей, конечно. Она торговала цветами в киоске.
Девушка с университетским дипломом физмата, уникальными мозгами и необыкновенной внешностью.
Елена Маленкова |
15 мая 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Не так давно мы слушали одиозного (как оказалось) сатирика Михаила Задорнова, и смеялись над его шутками про американцев. Выражение : «Ну, тупые!»- просто классика совкового жанра.
От некоторых моих знакомых слышала и поострее «Ленивые и тупые».
ЛЕНЬ.
Знаете ли вы, что американцы трудоспособного возраста практически не бывают в отпусках? Один житель штата Орегон посетовал, что сам он берет только неделю в год, а отец его пахал, простите за натурализм, 40 лет без отпуска на собственной ферме.
Предвосхищая шквал негодования от соотечественников, привыкших к социальным благам, как то: оплачиваемые отпуска, бесплатное (для отдельных граждан) медобслуживание, бесплатное образование в высших учебных заведениях (еще и с выплатой маленькой, но стипендии), все же скажу: хотим жить хорошо, придется попотеть.
Рабочий график моих портлендских друзей (штат Орегон, Северо-Западное побережье Тихого океана) начинается в 6 утра, а заканчивается к 22м часам 4 раза в неделю.
Другие наши знакомые, у которых собственное дело –грузовые перевозки – находятся в поездке 5 дней в неделю по 12 часов. 12 часов за рулем, 12 часов отдых и снова работа. Если вы думаете, что этим ограничивается напряжение, то вы ошибаетесь. В оставшиеся дни между воспитанием детей и бытовыми вопросами они пишут бизнес-планы и мечтают о больших проектах. И учатся, учатся, учатся…
Если вы в Америке видите попрошайку (по-нашему, бомжа), то это не значит, что человека выбросили на улицу и он не может устроиться на работу. На вопрос местному жителю, почему так много бомжей, он ответил: «Это свободная страна, и это его выбор. Ни полиция, ни другие ведомства не имеют права заставлять его устраиваться на работу. Но вы должны понимать, что этот человек может в любой момент изменить свою жизнь». В Нью-Йорке нам встретился бомжик, который подошел к нам с просьбой о помощи со словами «Я беженец!» На что мы у него спросили: «Ты живешь в NY? У тебя есть право на работу? Тебя не выставили в 24 часа из твоего дома, потому что часть штата решила объявить себя независимой от США? Тогда ты счастливчик, а беженцы –это мы!» Он бежал от нас, как чумной. Читать запись полностью »
Елена Маленкова |
14 мая 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Короткое вступление. Когда задумывался этот блог, то в нем я планировала писать свои мысли о недвижимости, аналитику, раскладывать по составляющим сделки, чтобы новички могли учиться на наших ошибках и также постигать положительный опыт. Потом случились некоторые события в моей жизни как то: разрыв с партнером, из-за которого я очень переживала, отказ в американской визе нашему сыну по вине непорядочного посредника, и мне захотелось поделиться с моими читателями и этим тоже. Тогда же я внесла правку в название блога: Елена Маленкова о недвижимости и не только.
В СССР была такая рубрика: «Советский Союз глазами зарубежных гостей». Я решила написать цикл статей под рубрикой «Америка глазами странствующей украинки».
Я записывала все, что меня удивило (или даже поразило) в Америке. На некоторые вещи я не обратила внимания ни в первое, ни во второе свое посещение.
ДОРОГИ.
Одна из вещей, которая поразила меня –это дороги. И речь не о покрытии, хотя и о нем тоже. Нам довелось проезжать по горной местности, где шел ремонт после зимнего сезона. В местечке под названием Lake Tahoe California, кстати, сезон 11 месяцев в году. Это горнолыжный курорт, но здесь также любят отдыхать и в любое другое время года. Мы попали в межсезонье –с 15 апреля по 15 мая-потом начнется летний сезон. И хотя снег на вершинах гор еще лежит, коммунальщики стараются вовсю.
Проезжая, я обратила внимание на то, что рабочие льют бетон, а не асфальт, как у нас принято. Кстати, ямочным ремонтом тоже не брезгуют, но он у них не носит такого массового характера, и подход к нему несколько другой. Так вот, перед тем участком дороги, где ведутся ремонтные работы, стоят рабочие в ярких комбинезонах, которые держат в руках огромные плакаты «SLOWLY», и со смешным человечком, размахивающим флажком. Красными флажками размером с транспаранты времен первомайских демонстраций ограждена вся полоса по ходу движения, чтобы даже близорукий крот типа меня мог увидеть, что там происходит. На обочине стоит автомобиль с главным по тарелочкам по ремонту дорог, эта же машина сопровождает колонну машин встречного движения.
Итак, о дорогах, которые меня удивили. Проехав более 2000 км с севера Западного побережья Тихого океана почти от самой Канадской границы на юг (до Сан-Франциско), с «ответвлениями» в сторону, могу сказать, что мы отстали от них не на 10 и даже не на 20 лет. Вся система американской дорожной инфраструктуры построена так, что хайвэй (центральная магистраль, шоссе) проходит через любой, даже самый захолустный городок, а потерявшись или просто съехав по какому-либо делу с хайвэя, всегда можно на него выехать в любой точке городка. Наверное, можно было бы проехать и по указателям, они достаточно информативны, но в любой точке страны работает GPS-сигнал, и можно спокойно ехать по google map.
Выезжая из городка на хайвэй, ты не должен оглядываться назад, а просто выезжаешь сразу на полноценную крайнюю правую полосу и езжай по ней хоть до самого конца –сужения дорог и уменьшения полос нам не попались ни разу. Еще один плакат меня заставил грустно улыбнуться: «Уважаемые жители города, ремонт дороги ведется на ваши налоги». Читать запись полностью »
Елена Маленкова |
27 апреля 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Все течет, все изменяется… Эту фразу приписывают Гераклиту в исполнении Платона. Кто о чем, а я о недвижимости 🙂
Когда недвижимость становится товаром.
В 1992м году мои родители разменяли свою трехкомнатную «хрущевку» в центре Горловки, выделенную моему папе за строительство дороги и фонтана акурат к 1му мая. Я и мои родители жили на улице Комсомольской в коммунальной квартире 2х этажного каменного дома, про который папа говорил, что он из бутового камня, и что его строили пленные немцы. Помню, как радовалась мама собственной ванной комнате, и отдельной кухне. В эту же квартиру через полгода принесли из роддома моего брата.
Когда рухнул СССР, и мы решили возвращаться в Украину с Камчатки, мои родители приняли решение разменять эту квартиру. Тогда еще не было закона о приватизации, он наберет законную силу только в 1992м. Нам повезло, мы разменяли свою трешку на 2х на этой же площадке и 1но комнатную в соседнем подъезде. Потом мама нашла обмен 1но комнатной на большую 3х комнатную чуть дальше.
Мой папа был строителем, у нас дома был идеальный ремонт, но я в своей жизни никогда не клеила обоев и не красила окна. Состояние квартиры было таким, что у меня волосы стали дыбом. Но, что делать? Денег у нас не было, от слова «совсем». Мы покупали шпатлевку, и я, как с пластилина лепила оконные рамы, которые после красила белой масляной краской по два раза. Когда мы, наконец, закончили ремонт, то моя подруга, прийдя в гости, спросила: «А вы окна поменяли?» И я была горда!
Жизнь и профессия.
Недвижимость вошла в мою жизнь практически сразу, с продажей дедушкиного дома, а окончательно она стала моей судьбой в мае 1993го. Где-то через год у нас появился клиент, который попросил найти ему квартиру в доме N. Дом был престижный (на тот момент в нем обитал мэр города), и квартир там в продаже практически не бывало. Но есть клиент -надо искать. Как-то случайно в компании нас познакомили с молодым человеком, который хотел разменять 4х комнатную квартиру на 3х и 1но комнатную. Квартира (о, чудо!) оказалась в доме N. Мы с партнером принялись за размен. Надо сказать, что 4х комнатная квартира в том доме стоила $14000. Это было очень дорого для Горловки.
Когда уже была найдена прекрасная трешка в доме возле исполкома, в самом центре, в отличном состоянии, после ремонта, и 1но комнатная в новом массиве, собственница вдруг заупрямилась.
«Я не хочу менять квартиру на приватизированную! И свою не буду приватизировать. Ищите мне государственную квартиру!»
«Трест, который лопнул»-подумалось мне.-Ведь другим путем совершить эту сделку невозможно.
Думала я недолго. Ровно через полчаса я сообщила собственнице: «Ок, я готова поменять свою квартиру на вашу плюс 1но комнатная».
Муж пришел с работы за 5 минут до прихода нашей клиентки. Я не успела его предупредить, возможно, тогда у него появился первый седой волос.
«Мы продаем нашу квартиру?-успел спросить он. Но как человек интеллигентный, не стал устраивать разборок, пока мы не остались одни. К моему удивлению, клиентка, уходя,молвила :»Лена, мне твоя квартира понравилась, я согласна.»
«А мы куда?»-спросил Андрей. «В гораздо лучшую!» И это было правдой.
Процесс длился не один месяц, потому что обмен мы совершали еще «по советским законам», через исполком, потом приватизировали 4х комнатную, и только потом продали ее конечному покупателю. Все остались довольны.
Все течет, все возвращается…
На тот момент купленная нами квартира стоила $8500. Спустя несколько лет мы выкупили еще одну квартиру в нашем тамбуре за $3500 и собирались сделать большую квартиру. Но жизнь распорядилась по-иному. В 1998м мы решили переехать в Донецк, и продали обе квартиры моей подруге. Она меня читает 🙂
Подруга хотела покупать дом в моем районе и обратилась ко мне за помощью, а я ее затащила в гости и уговорила купить квартиры у меня. Конечно, я хотела $14000. И это была их реальная рыночная стоимость. Но подруга предложила всего 12000. Видимо, у нее были свои взгляды на конъюнктуру цен. Правда, она заняла мне денег на покупку в Донецке и ждала 2 года, пока я не разбогатею.
После нашего отъезда подруга перепланировала квартиры, сделала прекрасный ремонт, оснастила дорогой мебелью.
…Вчера я попросила своего агента по Горловке сфотографировать квартиру и оценить ее. Она мне назвала…все те же $12000. Понятно, что ремонт за 16-17 лет уже устарел морально и физически, но… Через 18 лет спираль цен вернулась на уровень 1998го года. В августе разразился кризис, гривна рухнула с 1,75 сначала до 3,75 за доллар, а потом до 5,5. Вот такая сага о недвижимости.
Свежие комментарии