ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Дайджест недвижимости «Think Different» — как устроена работа риэлтора, какие факторы формируют конечную цену продажи, открытое письмо продавцу недвижимости, результаты СПП.

Елена Маленкова | 27 октября 2012 | рубрика | "Think Different" - дайджест недвижимости | метки | | Комментариев нет »

Дорогие читатели, в эфире 8-й выпуск дайджеста «Think Different«. В первой части программы поговорим о том, как устроена работа риэлтора, кто манипулирует ценами на квартиры, почему сделка может сорваться в самый последний момент и зачем нужны «свои люди» в ФСБ. Все это анонимно рассказал московский риэлтор изданию the-village.

1. Как все устроено: работа риэлтора.

Многим кажется, что эта работа очень простая и не требует никаких специальных навыков: надо просто свести вместе двух людей, один из которых хочет купить или снять, а другой — продать или сдать. Разумеется, это совсем не так. Попробуйте сами заняться продажей квартиры и вы поймёте, как сильно заблуждались на этот счёт. Вопреки распространённому мнению, риэлторы — это не профессиональное сообщество монстров, сознательно подогревающих рынок недвижимости и виновных поэтому в чудовищных московских ценах на жильё. В рыночных условиях это просто невозможно.

Жильё стоит столько, сколько за него готовы платить. Если продаётся квартира за три миллиона евро, значит в природе существуют люди, готовые эти деньги за неё отдать. А если в объявлении написано, что снять однокомнатную квартиру недалеко от центра стоит больше тысячи долларов, значит это и есть рыночная цена, обусловленная спросом, а не кознями риэлтора.

Конечно, на рынке работает огромное количество непрофессионалов, не отягощённых ни опытом, ни излишней щепетильностью. Когда едешь в метро и слушаешь разговоры, кажется, что все вокруг только и занимаются продажей или сдачей в аренду квартир. Меня это не раздражает и не напрягает: каждый зарабатывает так, как может он сам и как ему позволяют это делать другие.

Продолжить чтение…

Во второй части дайджеста рассмотрим факторы, формирующие конечную цену продажи квартиры. Интересными мыслями поделился Артур Павлович в своем блоге на портале Est.ua:

2. А. Оганесян: «Почем Вы продадите мою квартиру?»

1. «Объективные» данные о квартире и доме:

1.1. Адрес дома, особенности местоположения и доступности, инфраструктуры района…

1.2. Технические характеристики дома, серия, материал стен, наименование застройщика, год и качество постройки и последнего капитального ремонта, состояние коммуникаций…

1.3. Площадь, планировка, балконы и окна, расположение квартиры, высота потолка…

1.4. Состав объекта: наличие мебели и бытовой техники, парковки и гаража, подвала…

1.5. Эксплуатационные расходы.

2. Условия продажи:

2.1. Сроки продажи: «очень срочно, вчера надо было», или «вы попродавайте, я никуда не тороплюсь».

2.2. Состояние всех документов, права третьих лиц, отягощения, долги, доверенности, перепланировки, необходимость согласования с органами опеки…

2.3. Способ отчуждения: чистая продажа, встречные альтернативные покупки, переуступка права, дарение, переход собственности с отлагательными условиями…

2.4. Конфиденциальность или открытость продажи: «чтоб никто не знал, никаких фотографий» или «вот вам ключи и делайте, что хотите».

2.5. Форма и условия расчетов, валюта платежа, рассрочки, налоги, транзакционные издержки…

Продолжить чтение…

После прочтения статьи полностью, можно сделать вывод, что на правильную, то есть, достоверную и максимально приближенную оценку влияют в разное время абсолютно различные факторы.

Локация, транспортная развязка, наличие рядом парков и пр. может меняться в зависимости от того, какой магазин разместили рядом. Для тети Вали-домохозяйки будет иметь значение супермаркеты-дискаунтеры, вроде АТБ, и для нее (тети Вали) привлекательность квартиры в соседнем доме может возрасти. Когда для бизнесмена средней руки соседство с АТБ может играть на понижение стоимости квартиры.

Профессионал должен оценивать недвижимость не по базовым, и даже не расширенным псевдонаучным факторам, которые с лету напишет «любой школьник.» Есть такое понятие — ЦА (целевая аудитория). И для разной ЦА стоимостная оценка будет разной и на разных интернет-ресурсах, разные критерии будут использоваться по-разному…

В следующей части выпуска поговорим о продавцах недвижимости. Исторически сложилось, что наш рынок недвижимости, как и российский, устроен так, что риэлтору проще работать от покупателя и на покупателя. Но проще — не значит эффективней. И поэтому наше изобретение, а вернее, некий римейк американского МЛС, спроецированный на украинский РН, на сегодняшний день самый успешный и действенный инструмент в интересах продавца. Наши собственники в большинстве случаев точно также прозванивают сотни агентств в поисках того волшебника, который решит все их проблемы. Дабы развеять все недопонимания и неточности Маргарита Погосбекова сформулировала то, чего так все долго ждали:

3. М. Погосбекова: «Открытое письмо Продавцу недвижимости».

Уважаемый продавец недвижимости!

То, что, решив продавать свою недвижимость, Вы не начали попытки делать это самостоятельно, а решили обратиться к профессиональному риелтору, это делает Вам честь (иначе зачем Вы зашли на профессиональный риелторский сайт и читаете этот материал?). Это говорит о Вас как о человеке практичном, деловом и понимающем, что каждый должен заниматься своим делом, только тогда оно будет сделано своевременно и качественно. 

Теперь важно согласовать методы работы. Разные риелторы используют различные технологии, рынок недвижимости Украины еще находится в стадии формирования, поэтому стиля продаж «как все» (какого-то проверенного годами и тысячами сделок) просто не существует. Тем более постоянные изменения в экономической ситуации в стране (галопирующий рост на жилье середины двухтысячных, обвал рынка начала 2009 года, затянувшийся период стагнации, сезонные или ситуационные оживления и спады и т.д.) заставляют лучших риелторов постоянно корректировать свой стиль работы с учетом интересов клиентов.

На сегодняшний день самой прогрессивной и результативной технологией продажи недвижимости является участие в Системе партнерских продаж (СПП), признанной и активно продвигаемой сообществом лучших риелторов Украины. Если коротко, ее суть заключается в том, что риэлтор, занимающийся продажей Вашего объекта на условиях эксклюзивного договора, после объективного анализа нужного сегмента рынка и проведения целого комплекса маркетинговых действий, с помощью партнеров – профессиональных риэлторов со всей Украины – формирует максимально возможный спрос на Ваш объект, привлекает покупателей, показывает покупателям преимущества Вашего объекта и помогает Вам выбрать самое интересное для Вас предложение по соотношению цена – сроки — комфортность продажи.

Продолжить чтение…

В продолжение темы поговорим о том, как наши потенциальные клиенты уже сами изъявляют желание работать по новым правилам, которые включают в себя партнерские отношения между агентами и агентствами. Другими словами — по системе СПП. И это очень приятная новость, которая подтверждает, что наши старания не проходят даром. Дима, спасибо за публикацию.

4. Д. Майоров: «Клиент попросил продать по СПП».

Недели три назад я получил заявку через свой сайт о продаже квартиры в центре города. Интересная квартира, ремонт мебель, охрана, все рядом. Супруги достроили дом и имеют желание продать квартиру. Встретился с главой семьи на разговор о стратегии продажи. Выяснил мотив, происхождение цены. Разговорились о важном, разном. По итогу хозяин квартиры ,молодой успешный бизнесмен говорит:
— Было бы хорошо,чтобы одна компания занималась продажей и другим рассказала о нашей квартире потому,что суетливо это работать со многими компаниями да и толку мало..
Мой вопрос:» а почему Вы так решили?»
Ответ: «у меня бизнес строится на партнерских отношениях и это выгодно»

Продолжить чтение…



Добавить комментарий

Страниц 1 из 11