ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Ипотека 2012. Неутешительные прогнозы.

Елена Маленкова | 16 ноября 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | 4 комментариев »

В начале 2011 года мы с грустью наблюдали, как неохотно население проявляет доверие к финансовым институтам после краха оных в октябре-ноябре 2008 года.

Оптимистичный старт.

Об этом мы писали в статье «Ипотека. Наступательное движение», «Ипотека. Близка как никогда», и другие. Банки, раздувшись от ликвидности (многие из нас, не представляя, куда девать изрядно похудевшие сбережения,  понесли их в банки, снова и снова поверив обещаниям политиков), выстроились в длинную очередь за заемщиками, наперебой предлагая лучшие условия кредитования. И хотя до докризисного ипотечного размаха было еще как до докризисных заработков, робкие всходы  начали давать плоды.

И все было бы хорошо, если бы НЕ…

В нашей стране всегда все было бы хорошо, если бы не… Если бы вновь не упали цены на металл на мировых рынках, если бы цена на российский газ не давила тяжким грузом, а цены на нефть опять не резали слух. Если бы, если бы, если бы.

Политика нашего правительства по обеспечению стабильности и функционирования в принципе, государства, вызывает если не ужас, то насмешку, как минимум. «Рекомендации» Нацбанка по сворачиванию потребительского, а в след за ним и ипотечного кредитования, в целях удержания инфляционных процессов, напоминает загнанную охотниками подраненую лань.

Ежу понятно (а не только министру финансов и председателю Нацбанка, в т.ч.), что не будет кредитования малого и среднего бизнеса, не будет движения в экономике, не будет развиваться бизнес, а рынок недвижимости, в частности.

Кредиты — кровь экономики, и приостановление кредитования приведет неизбежно к обескровливанию рынка.

Кто губит рынок недвижимости Украины?

Только-только рынок недвижимости задышал, проснулся, только риэлторы прекратили полемику в средствах массовой информации на тему «А нужен ли закон о риэлторской деятельности?», потому что принялись за работу, появились клиенты, объекты по «земным» ценам, как сказал сегодня один покупатель.

Рынок недвижимости до сих пор не вышел из кризиса. Мы только и слышим от разного рода «аналитиков» , что «цены будут еще падать».

Что помогло бы, что называется, разогнать рынок? Ведь хорошо работающий рынок недвижимости (для тех, кто радуется «обвалам» скажу, что движение на рынке недвижимости дает работу как строительным компаниям, так и производителям стройматериалов, производству металлоконструкций, всевозможным торговым сетям «Все для ремонта», производителям и торговцам мебелью, светильниками и прочее, прочее, прочее) выгоден абсолютно всем.

В самом начале кризиса некто из олигархов сказал, что нужно стимулировать свой собственный рынок, строить дороги, мосты, здания и сооружения. Рынок недвижимости (для непосвященных) и является тем самым пусковым механизмом, который в состоянии разогнать нашу задыхающуюся экономику.

Но рынок недвижимости не в состоянии работать без ипотечного кредитования. Пример из сегодняшней жизни.

Ипотека — не роскошь, а средство передвижения!

Продается 2х комнатная квартира в центре. Взамен хозяйка хочет улучшить свои жилищные условия и покупает 3х комнатную крупногабаритную квартиру, а продавец 3х комнатной, в свою очередь, покупает «трешку» в спальном районе, потому что ему нужно выиграть разницу на учебу сына в университете. Вы будете смеяться, но продавцы «трешки», доплачивая, перебираются в центр, подыскивая себе хорошую квартиру в новом доме с ремонтом. И вся эта «всемирная история» может сорваться из-за одной единственной детали: первый клиент, покупающий 2х комнатную квартиру в центре, берет кредит в банке.

Мои агенты, выстроив всю эту цепочку квартир (а любой риэлтор, хоть раз в жизни поучаствовав в подобном процессе, понимает, как это непросто), могут не заработать НИЧЕГО только потому, что банкам практически запрещено кредитовать в гривне.

Мы готовы подготовить предложения.

Что это — непоследовательная финансовая политика, боязнь разогнать инфляционные процессы и не справиться с гиперинфляцией? Но ведь бороться с инфляцией можно и другими методами.

Например, стимулированием производителей товаров и услуг, т.к. здоровая конкуренция не даст возможности производителю и торгующей организации взвинтить цены.

Льготный режим налогообложения, всяческие преференции для экспортера (не только «металлистов»), привлечение в страну инвесторов, и прочие прописные истины.

Только нормальный, прозрачный инвестиционный климат, бескомпромисная борьба с «откатами» и «заносами», приведет, например, земельный рынок в соответствие с адекватными ценами, а это, в свою очередь, снизит себестоимость строительства ( в разы), и удешевит квадратные метры . Валюта, привлеченная инвесторами, станет надежным барьером для девальвации гривны, и сдерживанию инфляции в том числе. Многое нужно сделать, прежде чем восстановить доверие граждан и к правительству, и к национальному банку, и  к национальной валюте.

И уж, конечно, это намного сложнее, чем свернуть кредитование и остановить экономический рост.



4 комментария на «“Ипотека 2012. Неутешительные прогнозы.”»

  1. Насколько я помню, глава Нацбанка как оаз за ипотеку, но против потребительских кредитов. Т.е., банки не должны раздавать деньги на покупку телефонов с крыльями для полетов на луну, а сконцентрироваться на кредитовании ипотеки.
    Чтобы «запустить» рынок недвижимости, должна с него уйти спекулятивная составляющая. Как в Китае. Партия сказала — падать! Значит падать, пусть ценой мелких и средних застройщиков.
    Подчеркиваю, мировой кризис начался с раздутых цен на недвижимость в США. Сейчас цены на недвижимость все еще раздуты в Китае, Австралии, у нас. Ну, у нас — это так, оно никому не мешает, кроме нас. А вот ограничительные меры китайских властей могут привести к веселому падению. В Гонконге ждут коррекцию процентов на 30-40, в Китае пока не ясно, но если так продолжится, как сегодня (запрет на кредитование застройщиков и ипотеку), то падение будет исчисляться десятками процентов. В Дубае цены упали на 60%, но расти не думают.
    Мне кажется, ближневосточные риелторы первыми приняли правила игры и сориентировались в ситуации. Они играют на понижение, понимая, что падающие цены увеличат спрос и количество сделок.
    Если бы недвижимость в Украине стоила столько, сколько она реально стоит (без спекулятивной составляющей, вызванной навязанным штампом пятилетней давности, что недвижимость будет-тока-дорожать-бери-пока-не-поздно), то количество сделок увеличится.

  2. Вячеслав, Вы не анализировали, что несмотря на «глубокое бурение» цен на недвижимость в последние 2 кризиса, цены никогда не возвращаются на исходные позиции? К примеру, в 2000м году я купила «трешку» за 15000 у.е., за 8 лет цена выросла в 10 раз и накануне кризиса-2008 стоила уже (правда, после ремонта) 150000 у.е. Сегодня она реально стоит 75000-80000 у.е. Но ведь не 15000!
    Кризис на то и кризис, чтобы проанализировать и сделать выводы.
    Спекулятивная составляющая,-говорите Вы,-но ведь в цене квадратного метра, в первую очередь, лежит цена взятки чиновнику за землеотвод и разрешительную документацию. И она достигает , порой, 30% от всех затрат на строительство. Спекуляции же прекратятся, если ограничить возможность перепродажи временной и налоговой составляющей, как, например, во Франции. Спекулянты как лакмусова бумажка экономического здоровья: уйдут туда, где на вложенный рубль, доллар или юань можно получить большую доходность. Не в загибающейся Украине нужно вводить подобные ограничения, а в приведенных Вами Китае, Бразилии, Индии, где рост экономики 9-12%. Украине, несмотря на все оптимистичные рапорты,даже приближенный подобный экономический рост не грозит.

  3. Елена, подскажите, в каком городе квартира, о которой Вы говорите? Этот город можно сравнить с Софией, Варной, Братиславой, Кошице, Прагой? А ведь в Словакии, Чехии, Болгарии можно купить за эти деньги квартиру. Т.е. в Украине жилье часто продается дороже, чем в той же Болгарии. У нас дефицит на рынке? У нас высокий уровень жизни?
    Вот рейтинг городов мира по привлекательности инвестиций в недвижимость http://www.globalpropertyguide.com/investment-rating на англ.языке. Постоянно обновляемый. Тут есть наш Киев. Киев имеет 2 балла из 5, тогда как Лима, столица Перу, Панама-сити, столица Панамы, имеют 5 баллов. Что о Киеве пишут? Высокая стоимость недвижимости по сравнению с ВВП. Думаю, это же можно написать о Днепропетровске, Черкассах, Ровно и Коростене.
    Теперь об ипотеке. Кто ее должен брать? Граждане с зарплатами … цифру подставьте сами…
    Чтобы рынок заработал наш, должно случится следующее:
    1. Резко вырасти уровень жизни и доходов людей.
    2. Скорректироваться цена на жилье.
    Можно одновременно. Но я понимаю, что с нашим отношением к недвижимости, как к единственному надежному вложению средств, спекулятивная составляющая будет присутствовать всегда.
    Кстати. В Дубае можно купить апартаменты за 136 000 долларов. Это к вопросу о квартире за 150 000 у.е.

  4. На одном из продающихся домов номер телефона. Звоню. Вопрос: -Сколько Ваша недвижимость стоит? -Хочу столько-то, но ниже не могу, так как в три года назад она мне столько обошлась!
    Получается, что терять никто не хочет. Но согласно статистике, предложение на рынке недвижимости очень медленно растёт, а спрос нет. Значит, тем кого поджимает финансово, снижают и будут снижать цены. А так как нуждающихся в финансах будет больше в «загибающейся Украине», согласно прогнозам роста ВВП того же кабинета министров(3,9%), или МВФ(3,5%), или ЕБРР(2,5%), то из этого следует, что цены будут продолжать снижаться. И это радует:) Есть подъём, есть спад. Экономические циклы. Пережили подъём. Переживём и спад. Главное видеть в любой ситуации для себя возможности и смотреть в будущее с оптимизмом:) Если есть способы заработать на растущем рынке, значит есть способы заработать и на падающем. Не зря же на рынке акций есть медведи и быки. Изменился тренд, значит нужно и самому меняться. Старые правила уже практически перестали действовать. Вы вспомните время когда покупатель не платил комиссию. А сейчас это уже практикуют довольно часто. Наконец то начало доходить до «господ» риэлторов, что «КТО ПЛАТИТ, ТОТ И МУЗЫКУ ЗАКАЗЫВАЕТ» Вы периодически совершаете поездки за границу. И знаете, что значит «ВСЁ ВКЛЮЧЕНО». И что такое скидки, если платишь кругленькую сумму. А у нас «КТО ПЛАТИТ» оплачивал квартиру, услуги риэлтора и ещё массу всевозможных приложений. Особенно это касаемо тех, кто оформляет ипотеку. Думаю, пришло время раскошелиться продавцам. Улучшать за свой счёт предпродажное состояние недвижимости, оплачивать услуги риэлторов, снижать цены, учиться вежливо разговаривать с потенциальными покупателями. В общем искать способы получить необходимую наличность. Прекрасное время для людей с деньгами!!!

Добавить комментарий

Страниц 1 из 11