ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Итоги и прогнозы 2011-2012гг.

Елена Маленкова | 22 декабря 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | 2 комментариев »

Итоги года уходящего. Что новенького?

Итак, подошло время подвести итоги года уходящего. Январь запомнился Новым налоговым кодексом под знаменем  «Долой частное предпринимательство!». Иначе как можно назвать грабительские 5% при продаже квартиры, собственник которой владеет ей (независимо от права собственности) менее 3х лет? Детальный «разбор полетов» по налогам я произвела в статье » Налоги и недвижимость 2011″.

Весна рынка недвижимости была переменчивой, как и  погода в наших широтах. Холодный ветер апреля, видимо, сбил с ног потенциальных покупателей, т.к. спрос был вялым, а просмотры заканчивались стандартным: «А можно еще что-нибудь посмотреть?»
Активность на рынке продаж началась в мае и продолжалась практически все лето. Основным спросом пользовались небольшие (до 100 кв.м) квартиры в новых престижных домах по цене не более 1200 у.е. за квадратный метр. Если бы Вы летом зашли в наш офис, то с удивлением бы констатировали, что все агенты на показах, чего не было почти 2 года!

Иногда в день было до 20 показов, которые больше походили на обзорные экскурсии, ничем не заканчивающиеся. В конце августа у агентов уже была истерика: работы много, сделок нет вообще! Спасибо, выручала аренда. Но в начале сентября произошло чудо. Некоторые квартиры, показывать которые начинали в марте-апреле, просто стали разлетаться, как горячие пирожки на ледовом катке.

Чем объяснить такое чудо природы, вряд ли я бы смогла, если бы в самом начале кризиса не прочитала монументальное исследование Олега Сикорского — заслуженного юриста, блогера и моего товарища, под говорящим названием «Real’ная аналитика».

Все будет Real’но!

Не буду пересказывать смысл исследования, думаете, что Вам будет интересно прочитать самим. Но только у меня четко и конкретно засело в мозгах, что после «штиля» идет «рябь», а после ряби неизменно следует шторм. Проецируя летние обзорные экскурсионные программы просмотров недвижимости на Real’ную аналитику, я соответственно ждала «шторм».

Те, кто не был знаком с моделью Сикорского, были в недоумении: откуда такой наплыв покупателей. Количество, согласно законам естествознания, начало плавно перетекать в качество. Просмотры в сентябре стали перерастать в заключение сделок.

Октябрь принес некоторую напряженность в связи с высказываниями некоторых «телеморд», покупатели несколько притормозили с покупками, опасаясь девальвации гривны. Однако и гривна, оставаясь стабильной, и » скорый конец доллара и евро», предрекаемый финансовыми аналииками, подтолкнул рынок недвижимости к небывалому за весь период кризиса, движению. Впервые почти за 3 года, покупатели, посмотрев 1-2 квартиры, спешили расстаться с деньгами, можно сказать с радостью. Количество сделок перешагнуло психологический рубеж по одной в неделю.

Новости в сфере недвижимости или агония-2011.

Подтолкнул к брожению РН и очередной «наезд» со стороны Министерства юстиции и ГНУ. Слухи о расформировании БТИ, а следовательно, невозможности быстрой регистрации сделок в реестре собственников недвижимости,  обязательная экспертная оценка продаваемой недвижимости, а вслед за этим и документальное подтверждение доходов, посеяли панику среди потенциальных продавцов и покупателей.

Теперь участников рынка недвижимости стало беспокоить  не «бегство от доллара» или проблемы в Евросоюзе, а свои, доморощенные, строго национальные  вопросы.

Все это и еще долгий отложенный кризисом спрос оживило рынок жилой недвижимости. Все по модели Сикорского: сначала «штормит» только тех, кто приобретает недвижимость для себя или для своих близких.

Рынок инвестиций, что бы это не было: жилая недвижимость для аренды, или коммерческая для развития своего бизнеса, развивался достаточно вяло. Если в первой половине года еще нас одолевали банки с просьбой подобрать ряд помещений для развития сети, то к концу года число таких заказов сокращалось в геометрической прогрессии. Вялым также был спрос на покупку магазинов, помещений для производства и офисов. во всяком случае, несмотря на массированную рекламу, ни одной сделки по продаже таких площадей мы так сделать и не сумели. Видимо, такая программа еще впереди.

И о прогнозах.

В  нашей стране делать прогнозы, что гадать на кофейной гуще. Слишком много «если».

Если национальный банк будет вести взвешенную политику, а не кидаться из крайности в крайность.

Если золотовалютные резервы не будут расходоваться на поддержании курса гривни любой ценой.

Если конъюнктура цен на металл и химию (а мы, увы, все зависимы от этих цен,как экспортно ориентированная экономика) будет удачной для Украины.

Если цены на нефть (а цена на российский газ, благодаря российскому шантажу, привязана именно к этому параметру. Бедная ЮВТ) снизятся хотя бы до 70 долларов за баррель.

Если политикум поймет, что нельзя бесконечно эксплуатировать свой народ, закручивая гайки и затягивая пояса.

Если вместо лозунга большевиков-пролетириев «грабь награбленное» наши политики во главу угла поставят свободу предпринимательства и неприкосновенность частной собственности.

Если налоги, которы мы все платим, даже те, кто не хочет или не может платить, будут идти не карманы лицам, богатеющим на глазах и за год попавшим в первые ряды списка «Форбс», а хотя бы на здравоохранение или на образование.

Если мы будем не идти по дороге к светлому будущему, минуя Евросоюз и европейские ценности, бредя в тумане и непроходимых болотах, а при этом дружно открывать шенгенские визы для загранпоездок.

Если правительство, наконец, поймет, что инвестиционный климат необходим для полноценного товарооборота и развития страны на мировом рынке, что нелязя вести натуральное хозяйство или торговать оставшимися от СССР заводами, а для такого климата нужны соответствующие законы…

То тогда будет все по  гениальной модели Олега Сикорского. Сначала население будет делать покупки исключительно для себя (мы это наблюдаем с сентября 2011), затем постепенно начнет делать «заначки» и инвестировать в недвижимость, затем развивать бизнес и производство.

И будет нам счастье!

Всех с наступающим Новым годом! Больших успехов, грандиозных планов и свершений!




2 комментария на «“Итоги и прогнозы 2011-2012гг.”»

  1. Елена, привет!

    Мы вчера анализировали рынок. Обнаружили на domik.net график цен на КРЖН, опубликованный под псевдонимом suslik (см. здесь http://www.domik.net/forum/statistika-krzhn-t352-620.html#p280841). Указанный график показывает длительный и явно неестественный застой цен после обвала 2008 г. При этом, пунктирная линия тренда в 2010 г. опускается ниже фактического уровня цен, а в 2011 поднимается значительно выше этого уровня.

    О чем свидетельствует данная аномалия? О том, что сегодняшний «горизонтальный» график цен с мелкой «рябью» отражает противостояние между продавцами и покупателями. В 2010 г. продавцы не давали обвалить цены на свою «плавающую недвижимость», а в 2011 – покупатели сопротивляются росту цен. При этом, линия тренда подсказывает, что нормальная рыночная цена сегодня должна быть значительно выше. В сентябре 2011 г. мы уже наблюдали прорыв этой скрытой тенденции на рынок.

    Таким образом, законы рынка сейчас работают на повышение цены. Пружина «отложенного спроса» сжимается. Думаю, что в 2012 г. весеннее сезонное оживление наложится на энергию «евро 2012» и плотина даст течь. Если эти расчеты верны, то весной 2012 г. «зарябит» посильнее, чем осенью 2011 г.

    Чтобы способствовать процессу, мы решили популяризировать теорию рынка в более широких кругах. Чем больше будет публикаций о рынке недвижимости – тем лучше. Я выложил «rem-модели» на Лиге (http://blog.liga.net/user/sikorsky/article/8416.aspx). И в течение февраля выложу еще ряд публикаций о рынке недвижимости, в том числе, новый взгляд на «виртуальный рынок недвижимости».

    Желаю успехов в 2012 году!

    P.S. У тебя замечательный блог.

  2. Олег, рада видеть. Спасибо)
    Закона рынка, к счастью, таковы, что длительная стагнация на нем невозможна. Я полностью разделяю твою «морскую» теорию, и тоже думаю, что «шторм» не за горами. Уже сегодня многие из тех клиентов, которые послушались нас и купили недвижимость в 2010м, сегодня говорят «спасибо». Не потому что цены уже поднялись. А потому, что создался дефицит ликвидных объектов, который несомненно приведет к скорому началу «шторма».

Добавить комментарий

Страниц 1 из 11