ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Как юристы могут развалить любую сделку.

Елена Маленкова | 31 августа 2012 | рубрика | Записки одного риэлтора | 2 комментариев »

Начиная писать эту статью, у меня в голове крутилась постоянно фраза из песни Высоцкого: «Я сейчас взорвусь, как 300 тонн тротила, во мне заряд немыслимого зла!..»

А еще недавнее высказывание одного из корифеев риэлторства: «Хочешь завалить сделку, обратись к юристам.»

Вот почему риэлторы не любят юристов.

Мотивируя свои действия, юристы обычно приводят аргументы, что задача риэлторов продать любой ценой, не взирая на юридические тонкости. Я же всегда считала, что задача  риэлтора найти мотивированного покупателя, а юристам поставить задачу законной и безрисковой сделки. Видимо, я ошибалась.

Непростой заказ.

В конце прошлого года ко мне обратились весьма уважаемые в городе люди с просьбой помочь продать помещение (отдельно стоящее административное здание) в центре города. Здание показалось мне достаточно интересным, и сформировав и согласовав цену с собственниками, я принялась за дело. В силу того, что задание довольно сложное (в здании более 100 арендаторов) я привлекла партнера для простоты рекламы и показов. Довольно скоро нашлись покупатели на половину здания, причем, на верхнюю его часть. Продать первые этажи за половину суммы проблемы не составляет. Однако, на переговорах собственники изъявили желание продать только целиком, т.к. здание принадлежит некоему ЗАО, учредителями которого являются несколько юридических лиц.

«Только продажа акций!» — таков был вердикт акционеров. — Мы готовы заплатить налог на дивиденды, но здание продаваться не будет. 

Продажа здания или продажа предприятия?

Естественно, потенциальные покупатели ушли, не солоно хлебавши. Кому, спрашивается, нужны чужие акции с их проблемами и возможными кредиторскими задолженностями?

Я не продаю акции. Я этому не училась, не могу оценить как их стоимость, так и ликвидность. Зато я очень хорошо умею оценивать рыночную стоимость недвижимости, я знаю, как создать спрос на объект, сконцентрировать его и выбрать самого мотивированного покупателя из всех заинтересованных лиц.

Как обычно, в таких случаях, я посмотрела все документы на здание, посоветовала собственникам произвести инвентаризацию объекта и начала рекламную компанию. Клиенты, которые периодически появлялись, не были готовы покупать все здание, а только отдельные этажи. Мы продолжали продажу. И вот, когда, наконец, самый мотивированный покупатель найден — его устраивает и покупка не здания, а корпоративных прав ЗАО, он готов ждать 2 процедурных месяца, он (покупатель) по каким-то причинам не устраивает юристов компании!

Что я услышала в ответ? Нам не нравится покупатель, у него нет денег, он хочет взять кредитные средства и за их счет купить наше предприятие. На вопрос, есть ли разница для продавца, какими деньгами с ним рассчитываются покупатели, в ответ было молчание. «Мы не хотим никаких схем!»- ничтоже сумняшеся выдали юристы.

Конечно, вспылила я, было бы идеально, если бы кто-нибудь достал из кармана надцать миллионов кэшем. Но где Вы видели, в какой цивилизованной стране, чтобы акции или коммерческие помещения покупали за КЭШ? И разве не продажа акций в данном случае является СХЕМОЙ?

Кастинг покупателей.

Самое смешное, что собственники предприятия полностью доверились своим юристам и продолжают перебирать покупателями. Которых становится все меньше и меньше.



2 комментария на «“Как юристы могут развалить любую сделку.”»

  1. Елена, возможно, у владельцев здания и акций не все чисто с правом собственности. Когда банк покупателя начнет проверять объект, то обнаружит что-то криминальное. Я так думаю.

  2. Алексей, Вы будете смеяться, но мои заказчики-продавцы. А это значит, что я все документы проверила сама и компанию-продавца знаю, как людей порядочных. У меня впечатление, что людям, работающим за зарплату (юристам), просто лень напрягать мозги. Чего проще-пришел покупатель, перечислил б/налом нужную сумму и все в ажуре. А думать, как человеку получить кредит под акции (под которые ни один банк кредит не дает), за зарплату-просто не хочется.

Добавить комментарий

Страниц 1 из 11