ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Ода «продвинутым» продавцам.

Елена Маленкова | 26 февраля 2012 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | | 9 комментариев »

 Продать квартиру — не поле перейти.

Вчера ко мне по рекомендации пришел клиент. Ему нужно было продать квартиру в центральном районе Донецка. Разговор продавец начал с того, что у него практически сорвалась сделка, что знакомые хотели было уже покупать кввртиру, она им очень нравилась, однако, по цене обе стороны не договорились.

При детальном разговоре выяснилось, что ожидания продавца сильно завышены (где-то % на 15), но к торгу более, чем на 2-3 тысячи, он не готов. Конечно, мы договорились, что в понедельник наш агент приедет к нему на квартиру с фотоаппаратом, посмотрит все положительные и отрицательные стороны квартиры, и мы уже в полной мере сделаем продажную оценку квартиры.

Риэлторские технологии в действии.

Продавец, меж тем, оказался довольно «продвинутым» в риэлторских технологиях. Так он был весьма удивлен тем, что большинство агентов, к которым он волею случая обращался, даже не желали лично осмотреть его квартиру, а лишь записывали информацию со слов клиента. При этом он поинтересовался, за что же платит собственно, покупатель, если услуга нужна продавцу? Читать запись полностью »


Несколько законных способов не платить НДФЛ при продаже недвижимости. Часть 2.

Елена Маленкова | 15 февраля 2012 | рубрика | Налоги на недвижимость 2013. Налоги при продаже и покупке недвижимости. | 11 комментариев »

Господа перекупщики, для Вас есть хорошая новость!   

Иногда в нашем непредсказуемом государстве происходят странные вещи! Законодатели, не мудрствуя лукаво, допускают прорехи в принимаемых законах, которые тут же используются разного рода консультантами, специалистами в области оптимизации налогообложения, и просто предприичивыми людьми.

Так, принятая поправка к Налоговому кодексу, согласно которой можно без налогов продать подаренное или унаследованное имущество, тут же нашла широкое практическое применение.

Теперь получить нулевую ставку налогообложения можно на любой объект (дом, квартиру или земельный участок), не превышающий установленных норм безвозмездной передачи. К тому же, с 1 января 2012 года владельцу жилья больше не нужно ждать 3 года, чтобы выставить подаренное имущество на продажу.

Как это действует на практике, показали февральские сделки на рынке недвижимости. Дело в том, что уговорить продавца  «подарить» квартиру покупателю -дело 5 минут. Продавец ничего не теряет, ведь налог в последствии заплатит покупатель.  Зато при дальнейшей продаже (или перепродаже), он уже будет освобожден от НДФЛ, т.к. согласно поправке, последующая сделка будет облагаться по нулевой ставке.

Так, государство, не желая того, оставила абсолютно легальную возможность не платить налог с дохода.


Вопрос — ответ.

Елена Маленкова | 7 февраля 2012 | рубрика | Вопросы и ответы | Комментариев нет »
ВопросЗдравствуйте Елена!Скажите пожалуйста я собираюсь покупать квартиру.Ну и мы с женой пошли посмотрели квартиру,она нам понравилась,а хозяйн говорит что ему при продаже надо платить 5% налог.И говорит нам что я оформляю дарственную на вас и не плачу налог.У меня вопрос какие последствия могут произойти после этого,не окажеться он мошенником или еще кем-то.как это все оформляеться?Или это все оформляеться путем договора?Спасибо жду ответа

Ответ: К сожалению, продавца квартиры, которую Вы собираетесь покупать, неправильно проконсультировали. Налог с дохода 5% (НДФЛ, т.е. налог с доходов физических лиц) взымется при любом ОТЧУЖДЕНИИ квартиры. Под отчуждением подразумевается купля-продажа, ДАРЕНИЕ, мена, а также любое право собственности на квартиру, например, решение суда, а также приватизация или право наследования. Льгота предоставляется (с 02.01.2012г) только при отчуждении квартиры, полученной о праву наследования. Все остальные квартиры, право собственности на которые наступило менее 3х лет назад, облагаются  налогом на доход.  В случае с дарением, налог 5% будете оплачивать именно Вы, а не «продавец», т.к. в сделке Вы как одаряемый получаете доход.

Единственное, что может сэкономить Ваш продавец, при дарении, так это 1% пенсионного фонда, т.к. при дарении пенсионный фонд не оплачивается.

То, что касается, мошенник ли он или нет, то  думаю, человек просто ищет пути уклонения от платежа. Тем более, что платить теперь придется с полной суммы, согласно экспертной оценке. Ваш продавец либо лукавит, зная, что все равно придется платить Вам в конце года, либо, действительно, не компетентен.


Как кинуть риэлтора. Открытое письмо оппоненту.

Елена Маленкова | 2 февраля 2012 | рубрика | Эксклюзивный договор в недвижимости | 5 комментариев »

В который раз убеждаюсь, что написав статью и почти забыв о ней, она начинает жить собственной жизнью,. Персонажи, пишущие к ней комментарии, продолжают диалог, а автору приходится только выступать в роли либо бесстрастного наблюдателя, либо рефери, чтобы вовремя крикнуть :»Брейк»

Итак, популярный оппонент всего риэлторского сословия, снова поднял тему, которая вызывает насущный интерес у всех взаимодействующих сторон. Чтобы не приводить весь текст поста оппонента, я даю ссылку на обсуждение в уважаемом ЕСТе

 Волшебное превращение.

Ого! Вовочка из заурядного тролля потихоньку превращается в образованного и обученного по всем правилам журналиста, получившего задание редакции «высветить проблемы нейролингвистического манипулирования менеджером АН клиента». Об этом свидетельствуют не только глубинные познания в автобизнесе, но и фразы типа» способствовать синхронизации монопольных решений по РН или его задачей будет усовершенствование методик управления спросом.» , взятые как будто из учебников по маркетингу. Что в принципе, и требовалось доказать!

Ну, что ж, возможно, это и к лучшему. Это означает, что личной обиды у нашего оппонента нет, предвзятости тоже, а все его аргументы притянуты за уши чтением популярных интернет-ресурсов, вроде Домика, и,
соответственно, почерпнутых оттуда знаний о рынке недвижимости.

Читать запись полностью »


Как убедить клиента приобрести профессиональную риэлторскую услугу.

Елена Маленкова | 1 февраля 2012 | рубрика | Мастерская риэлтора | 4 комментариев »

Этот вопрос по количеству запросов на блоге занимает 2е место после уже нашумевшего «как кинуть риэлтора». Я рада, что риэлторы (начинающие и профи) все чаще задумываются о том, все ли правильно в их отношениях с клиентом.

Давайте все-таки разберемся, в каких случаях мы подписываем договор с покупателем.

Подписываем договор на продажу объекта.

Представьте себе, что к Вам обратился Ваш хороший знакомый или друг с просьбой помочь продать квартиру. С чего обычно начинается разговор? В 99 случаях из 100 Ваш знакомый попросит Вас сначала оценить квартиру. Это ключевой момент начала Ваших отношений. На МК Артур Оганесян приводит в пример такой диалог с продавцом: «Сколько вы хотите за Вашу квартиру?» «100000». «А если Вам предложат 90000, Вы откажетесь?» «Ну, может быть и соглашусь, все будет зависеть , например, от срочности покупки.» «А если я сумею продать Вашу квартиру за 110000, Вы не поскупитесь на 6% комиссии?» А дальше простая математико -экономическая составляющая: при продаже квартиры за 90000 риэлтором «на побегушках», без мотивации, т.е. без комиссии, выигрыш от продажи чистые 90000. При продаже профессионалом и комиссии 6%, владелец получает доход от продажи в размере  103400. Как говорил один небезызвестный персонаж, вот тебе вторая выгода!

Для чего продавцу риэлтор?

А первая в том, что  подготовленный риэлтор не только сумеет  профессионально сконцентрировать спрос и найти самую высокую рыночную цену, но и технически правильно подготовить документы к продаже и провести сделку. Ведь не секрет, что даже сегодня у большинства продавцов при подписании предварительного договора выясняется, что документы не в порядке: не узаконена перепланировка, не принято наследство и пр.

В те времена, когда услугу профессионального риэлтора оплачивал покупатель, во главу угла ставилась безопасность проведения сделки, ее конфиднциальность, а также владение риэлтором совсем несвойственных ему функций, как например, проверка валюты или охрана сторон(!).

Сегодня эти функции риэлтора, как, впрочем, проверку всех первичных документов квартиры, можно переложить на плечи профессионального юриста, он же проконсультирует по налогам, проведет сделку не за % от стоимости квартиры, а твердую цену.  Читать запись полностью »