ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Переговоры как залог успешности риэлтора.

Елена Маленкова | 5 марта 2012 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »

Мне попалась очень интересная статья. Сейчас, вообще, очень много учебников по ведению переговоров, а также всевозможных бизнес-тренингов. Говорят, ведению переговоров, а, главное, победе в них можно научиться. Мое мнение — нет. Как нельзя научиться харизме, вокальным данным или способности к живописи. Можно, наверное, научиться петь (все бесконечно меняющиеся солистки «Виа Гры» не дадут мне соврать:) или рисовать. Но если человеку не дана от природы ЭНЕРГЕТИКА, умение повести за собой,    умение «держать зал» или позвать на баррикады, научиться этому не возможно. Знаете, все эти техники, написанные для зарабатывания денег авторам учебных пособий, вызывают у меня ироничную улыбку. Человек, прекрасно владеющий ТЕХНОЛОГИЯМИ, но не верящий в успех предприятия, на мой взгляд, будет выглядеть смешным.

Что же делать в случаях, когда знания есть, а применить эти знания на практике по каким-то причинам не получается?

Умение вести переговоры — залог успеха. Бывает, что даже если противник держит в руках оружие (как в примере), ты можешь его переиграть. Противник на бессознательном уровне чувствует (химики объяснят, как меняется формула крови в момент страха ), что его боятся и выигрывает раньше, чем состоится схватка. Только умением перехватить инициативу, не дать себе испытывать дрожь, неуверенность, можно выиграть в «битве умов». В 90е мне не раз приходилось общаться с подобным контингентом, который признает только силу (не обязательно физическую).

Пример из практики.  Читать запись полностью »


Ода «продвинутым» продавцам.

Елена Маленкова | 26 февраля 2012 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | | 9 комментариев »

 Продать квартиру — не поле перейти.

Вчера ко мне по рекомендации пришел клиент. Ему нужно было продать квартиру в центральном районе Донецка. Разговор продавец начал с того, что у него практически сорвалась сделка, что знакомые хотели было уже покупать кввртиру, она им очень нравилась, однако, по цене обе стороны не договорились.

При детальном разговоре выяснилось, что ожидания продавца сильно завышены (где-то % на 15), но к торгу более, чем на 2-3 тысячи, он не готов. Конечно, мы договорились, что в понедельник наш агент приедет к нему на квартиру с фотоаппаратом, посмотрит все положительные и отрицательные стороны квартиры, и мы уже в полной мере сделаем продажную оценку квартиры.

Риэлторские технологии в действии.

Продавец, меж тем, оказался довольно «продвинутым» в риэлторских технологиях. Так он был весьма удивлен тем, что большинство агентов, к которым он волею случая обращался, даже не желали лично осмотреть его квартиру, а лишь записывали информацию со слов клиента. При этом он поинтересовался, за что же платит собственно, покупатель, если услуга нужна продавцу? Читать запись полностью »


Несколько законных способов не платить НДФЛ при продаже недвижимости. Часть 2.

Елена Маленкова | 15 февраля 2012 | рубрика | Налоги на недвижимость 2013. Налоги при продаже и покупке недвижимости. | 11 комментариев »

Господа перекупщики, для Вас есть хорошая новость!   

Иногда в нашем непредсказуемом государстве происходят странные вещи! Законодатели, не мудрствуя лукаво, допускают прорехи в принимаемых законах, которые тут же используются разного рода консультантами, специалистами в области оптимизации налогообложения, и просто предприичивыми людьми.

Так, принятая поправка к Налоговому кодексу, согласно которой можно без налогов продать подаренное или унаследованное имущество, тут же нашла широкое практическое применение.

Теперь получить нулевую ставку налогообложения можно на любой объект (дом, квартиру или земельный участок), не превышающий установленных норм безвозмездной передачи. К тому же, с 1 января 2012 года владельцу жилья больше не нужно ждать 3 года, чтобы выставить подаренное имущество на продажу.

Как это действует на практике, показали февральские сделки на рынке недвижимости. Дело в том, что уговорить продавца  «подарить» квартиру покупателю -дело 5 минут. Продавец ничего не теряет, ведь налог в последствии заплатит покупатель.  Зато при дальнейшей продаже (или перепродаже), он уже будет освобожден от НДФЛ, т.к. согласно поправке, последующая сделка будет облагаться по нулевой ставке.

Так, государство, не желая того, оставила абсолютно легальную возможность не платить налог с дохода.


Вопрос — ответ.

Елена Маленкова | 7 февраля 2012 | рубрика | Вопросы и ответы | Комментариев нет »
ВопросЗдравствуйте Елена!Скажите пожалуйста я собираюсь покупать квартиру.Ну и мы с женой пошли посмотрели квартиру,она нам понравилась,а хозяйн говорит что ему при продаже надо платить 5% налог.И говорит нам что я оформляю дарственную на вас и не плачу налог.У меня вопрос какие последствия могут произойти после этого,не окажеться он мошенником или еще кем-то.как это все оформляеться?Или это все оформляеться путем договора?Спасибо жду ответа

Ответ: К сожалению, продавца квартиры, которую Вы собираетесь покупать, неправильно проконсультировали. Налог с дохода 5% (НДФЛ, т.е. налог с доходов физических лиц) взымется при любом ОТЧУЖДЕНИИ квартиры. Под отчуждением подразумевается купля-продажа, ДАРЕНИЕ, мена, а также любое право собственности на квартиру, например, решение суда, а также приватизация или право наследования. Льгота предоставляется (с 02.01.2012г) только при отчуждении квартиры, полученной о праву наследования. Все остальные квартиры, право собственности на которые наступило менее 3х лет назад, облагаются  налогом на доход.  В случае с дарением, налог 5% будете оплачивать именно Вы, а не «продавец», т.к. в сделке Вы как одаряемый получаете доход.

Единственное, что может сэкономить Ваш продавец, при дарении, так это 1% пенсионного фонда, т.к. при дарении пенсионный фонд не оплачивается.

То, что касается, мошенник ли он или нет, то  думаю, человек просто ищет пути уклонения от платежа. Тем более, что платить теперь придется с полной суммы, согласно экспертной оценке. Ваш продавец либо лукавит, зная, что все равно придется платить Вам в конце года, либо, действительно, не компетентен.


Как кинуть риэлтора. Открытое письмо оппоненту.

Елена Маленкова | 2 февраля 2012 | рубрика | Эксклюзивный договор в недвижимости | 5 комментариев »

В который раз убеждаюсь, что написав статью и почти забыв о ней, она начинает жить собственной жизнью,. Персонажи, пишущие к ней комментарии, продолжают диалог, а автору приходится только выступать в роли либо бесстрастного наблюдателя, либо рефери, чтобы вовремя крикнуть :»Брейк»

Итак, популярный оппонент всего риэлторского сословия, снова поднял тему, которая вызывает насущный интерес у всех взаимодействующих сторон. Чтобы не приводить весь текст поста оппонента, я даю ссылку на обсуждение в уважаемом ЕСТе

 Волшебное превращение.

Ого! Вовочка из заурядного тролля потихоньку превращается в образованного и обученного по всем правилам журналиста, получившего задание редакции «высветить проблемы нейролингвистического манипулирования менеджером АН клиента». Об этом свидетельствуют не только глубинные познания в автобизнесе, но и фразы типа» способствовать синхронизации монопольных решений по РН или его задачей будет усовершенствование методик управления спросом.» , взятые как будто из учебников по маркетингу. Что в принципе, и требовалось доказать!

Ну, что ж, возможно, это и к лучшему. Это означает, что личной обиды у нашего оппонента нет, предвзятости тоже, а все его аргументы притянуты за уши чтением популярных интернет-ресурсов, вроде Домика, и,
соответственно, почерпнутых оттуда знаний о рынке недвижимости.

Читать запись полностью »