ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Рынок недвижимости или базар и наперстки ?

Елена Маленкова | 15 февраля 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
жулье на рн

Ну, скажу я вам, уважаемые участники рынка недвижимости: видела-видела за 24 года своей профессиональной деятельности различных жуликов и наперсточников, но такого не видела!
Как вы думаете, каков состав участников сделки купли-продажи квартиры?
Понятно, собственник. Ясно, покупатель. Нотариус, регистрирующий переход права собственности. Брокер продавца – тоже имеет место быть.
Как, в общем-то, и брокер покупателя.
Думаете, все? Ан-нет.

Рынок недвижимости по-киевски.
Оказывается, на рынке недвижимости Киева уже с десяток лет существует ноу-хау в виде тысяч рыб-меченосцев, которые создают броуновское движение вокруг чужой недвижимости, вызывая сердечные припадки у собственников, и праведный гнев у «белых» брокеров.
Давайте разберем, что такого делают рыбы-меченосцы, что не просто вредит рынку недвижимости, а опускает его на уровень лоточной торговли с Петрушкой и зазывалами.
До недавнего времени я яростно отстаивала необходимость «партнерок» — подключения партнеров к продаже недвижимости, которыми пользуются во всех странах мира в абсолютно любом бизнесе.
И наивно полагала, что главная проблема рынка недвижимости – это отсутствие нормальных партнерских соглашений, при которых понятно, кто чем занимается, кто за что отвечает, и кто кому платит.
Но главная проблема оказалась не в этом.Есть на киевском рынке недвижимости два «монстра» -два крупных бренда, «Благовест» и «Парк-Лейн».

   Наш человек в Гаване.

Как там все устроено, мне рассказал внедренный нами «агент влияния».
1. Политика компании состоит в том, чтобы найти объявление от собственника, постараться его, собственника, уговорить на подписание эксклюзивного договора. До сих пор нет ничего предосудительного.
2. В 80% случаев из 100 молодые люди, состав которых меняется примерно каждые 3-6 месяцев, договор не подписывают. Для продажи «эксклюзива» собственнику нужны не только красивые внешние данные и молодость, но и какой-никакой жизненный опыт и пару десятков успешных сделок от собственника за плечами.
3. Что происходит потом? Сотруднику от диспетчеров, принявших звонок, или просто выудивших рыбку (объявление), поступает указание клонировать объявление со своими телефонами и в разном ценовом диапазоне. Минимум 20 объявлений в день.
4. Все бы ничего, только ценовой диапазон в клонах имеет разбег от -20% до + 20%.
Зачем, -спросите вы. Я тоже не понимала. До вчерашнего дня. Читать запись полностью »


Зачем покупателю риэлтор?

Елена Маленкова | 7 февраля 2016 | рубрика | Мастерская риэлтора | Комментариев нет »
buyer

Что побуждает покупателя обращаться за помощью к риэлтору?

Такой вопрос задал нам один из специалистов по недвижимости.

Мы провели соцопрос в профильных группах , а также в своем агентстве и выявили несколько «болевых точек», которые могут максимально точно  объяснить мотивы покупателя, и, следовательно, приблизиться к удовлетворению ожиданий клиента.

Кроме этого, мы выявили несколько мифов, которые мешают риэлтору оправдать такие ожидания.

 МИФ 1. Покупателю мешает самостоятельно заняться поиском необходимой ему недвижимости банальная лень.

Как мешает этот миф вникнуть в потребности клиента, можно понять из просто примера:

Покупатель обращается в агентство недвижимости (к знакомому риэлтору) с просьбой подобрать ему квартиру его мечты. Он называет район, тип – новостройка, «вторичка», и прочие параметры, которые считает важными. Что делает риэлтор, полагаясь на этот миф? Он думает, что покупателю ЛЕНЬ самому искать в интернете подходящий ему вариант. Он (риэлтор) бросается в гущу информации, перелопачивает тысячи сайтов, досок и порталов по недвижимости, делает миллион звонков по объявлениям, отсеивая несуществующие «заманушки», и те, купить которые невозможно по разным, независящим от риэлтора причинам – судебные споры, наследственные неоконченные дела, неузаконенная перепланировка и т.д.

Риэлтор производит всю эту титаническую работу в расчете на то, что клиент сидит дома (работает сутками, отдыхает за рубежом, занимается другими делами).

Что в это время делает клиент? То же самое. Он ищет квартиру своей мечты на тех же досках объявлений, порталах и сайтах других агентств недвижимости. То есть, риэлтор и покупатель идут параллельными тропами.  Что получается в результате?

Риэлтор обижается на клиента, что тот, поручив ему подбор вариантов, самостоятельно продолжает искать квартиру, а клиент  -на риэлтора. Потому что верит в то, что  риэлтор может «достать из-под полы» какой-то эксклюзивный вариант, идеально вписывающийся в образ покупателя, и по цене, ниже рынка.

Оба недовольны: и риэлтор, потративший время и не заработавший комиссионные, и покупатель, который потерял время.

МИФ 2. Покупатель не знает, как и где искать варианты.

В современном мире, где айтишники заняли ключевые позиции во всех сферах бизнеса, не проблема попросить сына, соседа, или просто нанять фрилансера, чтобы он составил список популярных досок, а также написал алгоритм поиска квартиры по заданным параметрам. В конце концов, товарищ Гугл подскажет.  Результат тот же: риэлтор с покупателем идут параллельными дорогами. Не пересекутся.

МИФ 3. Покупатель хочет использовать риэлтора как источник информации, получит нужный адрес, а потом сам попытается обойти и вычислить продавца. В этом случае, риэлтор старается сильно не напрягаться, предложит покупателю пару-тройку своих эксклюзивных объектов, или в лучшем случае, эксклюзивных объектов своих партнеров по рынку недвижимости. Если клиента эти несколько объектов не подошли, риэлтор просто «забывает» о покупателе до следующего потенциально подходящего объекта. Результат: покупатель обижен на риэлтора за то, что тот особо с ним не занимался, а предложил готовые варианты, риэлтор, не доверяя покупателю, не заработал денег. А мог бы…

На самом же деле, как говорил д-р Хаус, ВСЕ ВРУТ. Клиент врет не потому, что хочет обмануть риэлтора, а потому что озвучивает всего лишь 3 основных критерия,  которые ему кажутся важными, но если следовать которым, объект не будет выбран никогда. Или с некоторыми компромиссами. Не идеальный.

Итак, с чего должен начать опытный специалист по недвижимости, к которому обратился покупатель?

  1. Понять, что только сумма, запланированная на покупку квартиры, остается незыблемой. И то не всегда. Прибавить 10-15% к сумме необходимо, чтобы более полно очертить круг поиска. Читать запись полностью »

Интервью с риэлтором Еленой Маленковой.

Елена Маленкова | 3 февраля 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »

Наш спецкор в Клубе Системы Партнерских Продаж, Александр Гришко, сделал интервью со мной. В домашней обстановке. О профессии, об увлечениях и, вообще, о жизни.
Что получилось, выносим на ваш суд, если у вас хватит терпения досмотреть до конца полуторачасовый ролик.


Как купить квартиру без риэлтора?

Елена Маленкова | 16 января 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
notarius

В рамках нашего проекта «Консультационный центр» мы решили примерно раз в неделю отвечать на ваши вопросы, уважаемые читатели.

Вторым по популярности задаваемых вопросов – это как купить квартиру без риэлтора, в каком случаем платить комиссионные и где, на каких ресурсах искать квартиру.

  1. Бюджет. Для начала вам следует определиться с бюджетом. Хотя бы приблизительно, потому что во всех интернет-запросах вам придется выставлять ценовой диапазон и лучше не терять время на поиск. Помните, что 20% в одну или другую сторону- допустимые приближения. В том числе, и на торг.
  2. 2.   Локация.  Выставите приоритеты для себя: что вам важнее, близость к метро, к месту работы, экологичность проживания или инфраструктура (садики, школы, супермаркеты, ТРЦ и т.д.). Когда будете выбирать квартиру, задайте себе вопрос о главных ценностях вашего жилья. Квадратные метры –это не ценность.
  3. 3.   Тип дома. Сделайте выбор между новым домом( новостройкой) и вторичным жильем. Этим вы не только облегчите себе выбор , но и намного уменьшите время поиска квартиры. Один хочет жить только в новом доме, с консьержем, в пахнущем свежей краской парадном. А другой видит прелесть и преемственность жизни в историческом центре, в доме с широкими лестничными пролетами, высоченными потолками и лепкой на фасаде. Читать запись полностью »

Как самостоятельно оценить квартиру?

Елена Маленкова | 7 января 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Продаем на падающем рынке

Ежедневно мне приходят в личку сотни писем с разными вопросами. Начиная нашу консультационную деятельность, мы решили на нашей страничке рассматривать по одному самому часто встречающемуся вопросу.
1е место занял вопрос:
Как самостоятельно оценить квартиру, чтобы правильно поставить стартовую цену на неё.
Почему стартовая стоимость является краеугольным камнем в решении задачи продажи квартиры?
Все просто: поставив завышенную стоимость, собственник рискует потерять не только время, но и деньги. Рынок в 2016м году, к сожалению, не подаёт признаков роста. Мы надеемся на стабилизацию цен, и это самый оптимистичный прогноз.
Итак, как же самостоятельно оценить квартиру перед продажей?  Читать запись полностью »