ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Стоит ли подписывать «эксклюзив»?

Елена Маленкова | 6 февраля 2011 | рубрика | Вопросы и ответы, Эксклюзивный договор в недвижимости | 5 комментариев »

Сегодня из группы тех вопросов, которые Вы мне присылаете, дорогие читатели, особняком выделяется один, на котором хочу остановиться подробно. Несмотря на то, что практически во всех своих статьях я объясняю, что такое эксклюзивный договор, видимо, интерес к этой проблеме настолько велик, что следует специально разъяснить суть вопроса.
Итак, что же такое «эксклюзивный» договор, стоит ли его заключать, что стоит знать владельцу и покупателю недвижимости, заключая такой договор.

Стоит ли заключать эксклюзивный договор?

Увы, даже не все профессионалы рынка недвижимости сегодня понимают необходимость подобных изменений, многие продолжают работать по-старинке, бегая наперегонки с друг другом, нивелируя престиж профессии и обесценивая саму риэлторскую услугу.
И все-таки, то, что перемены назрели, понимают все без исключения участники рынка недвижимости.

Эксклюзив (английское exclusive) -исключительный; распространяемый на определенный круг лиц, предметов (например, эксклюзивное интервью — предоставляемое какому-либо одному журналисту, печатному органу и т.п.).

Зачем продавцу подписывать эксклюзивный договор?

Здесь хочется привести классический пример из уникального Мастер-класса миллион раз упомянутого мной Артура Оганесяна, искренней сторонницей и ученицей которого себя считаю. Оганесян называет это «работой с возражениями».

Нашу работу с Вами ,если Вы не возражаете, я построю по принципу вопрос-ответ.
Вопрос. Зачем я буду предоставлять Вам исключительное право продажи моего единственного и уникального объекта? Зачем я заранее себя ограничиваю в праве распоряжаться своей недвижимостью?
Ответ. Потому что, предоставив мне это право, я смогу нанять не 20-50 агентов, которых Вы сможете найти в рекламных источниках, и которых абсолютно не знаете, а, следовательно, не можете им доверять, а 100-500 агентов по недвижимости, которые с удовольствием будут помогать мне продавать Вашу недвижимость, потому что я с ними поделюсь комиссией, я же дам им гарантии оплаты их гонорара, заключив с ними договора о сотрудничестве, я же «прикрою им спину» в случае, если непорядочный клиент захочет их обойти. И потому что моя репутация в кругу моих коллег позволяет им мне доверять.

Читать запись полностью »


Продажа квартиры нерезидента.

Елена Маленкова | 31 января 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | , , , , | Комментариев нет »

Постовой:разместить объявление

Об этом клиенте я уже упоминала в статье «Риэлторский бизнес. Новые технологии».

Так получилось, что в течение долгого времени мы не созванивались и не общались по интернету. Клиент пообещал забрать ключи от квартиры у предыдущего риэлтора, но так и не вышел на связь в течение месяца. Тем не менее, я разместила данные о квартире на большинстве известных ресурсов по недвижимости. Мне было интересно, пользуется ли спросом такая квартира и правильно ли я оценила ее стоимость.

По довольно обширному спектру звонков я подтвердила и свою цену, и правильность подачи информации.

Спустя почти полтора месяца я все-таки потревожила своего киевского знакомого, спросив его, не решил ли наш москвич свою проблему. Спустя сутки раздался звонок.

«Скажите, Елена, как дела с продажей квартир, в общем? Есть ли покупатели или рынок «лежит.

Я ответила, что спрос в принципе есть и по его квартире, в частности. Он ответил, что, как человек интеллегентный, просто не мог отказать знакомой его бабушки (тому самому риэлтору), но в силу того, что она так и не смогла за 9 месяцев подыскать клиента на квартиру, он все же попросит ее вернуть ему ключи. Читать запись полностью »


Сотрудничество с коллегами.

Елена Маленкова | 30 января 2011 | рубрика | Система партнерских продаж (СПП) | Комментариев нет »

Так получилось, что «прозванивая» заинтересовавшие меня рекламные объявления о продаже недвижимости, я столкнулась со стойким нежеланием некоторых агентов не только делиться информацией, но и сотрудничать в принципе.

Не обвиняя никого конкретно, я подняла эту тему на любимом мною ресурсе  «В Украине» .

Мнения разделились. Многие из грамотных, уважаемых мною коллег-риэлторов свято уверены, что могут справиться сами, без помощи партнеров, оправдывая свою позицию тем, что набрались негативного опыта в прошлом.

Т.е. говоря о недоверии клиентов к нам, к нашей профессии в целом, мы сами себе не доверяем!

Мы все время говорим о том, как важен эксклюзивный договор нам как аргумент не только защиты наших интересов перед лицом недобросовестных коллег и потенциальных покупателей, но и для продавца.

Работа с возражениями.

Мой главный аргумент в «работе с возражениями» по А.Оганесяну-это именно тот момент, что об объекте узнают абсолютно все заинтересованные потенциальные покупатели. Каким образом?

А именно таким, что я помещу правильно и креативно созданную рекламу не т олько во все возможные доски объявлений, печатные СМИ, но и в базу объявлений агентств с пометкой «от собственника». А это значит, что агенту, имеющему заказ от покупателя на подобный вариант, увидевшему в базе мой объект, будет выгодно предложить его своему клиенту.

Имея гораздо большие возможности размещения объекта для того, чтобы его увидели все заинтересованные лица, чем потенциальный продавец, я работаю в интересах этого самого продавца. В первую очередь, договор, заключенный на условиях оплаты продавцом услуг риэлтора, выгоден продавцу.

Почему? Да потому что продавцу все равно, кто конкретно продаст его недвижимость, ему все равно, кому платить!

Зато ему не все равно, за сколько продастся эта самая недвижимость. Не будет ли демпинговать риэлтор в интересах покупателя, чтобы «по-быстрячку сбагрить» объект и взяться за новый.

Помощь и сотрудничество между риэлторами здесь есть бесценна!

Читать запись полностью »


Налоги при продаже недвижимости. Обратная связь.

Елена Маленкова | 27 января 2011 | рубрика | Налоги на недвижимость 2013. Налоги при продаже и покупке недвижимости. | метки | , , , , | 45 комментариев »

В силу того, что мне на блог продолжают приходить вопросы на тему нового налогообложения при продаже или аренде недвижимости, постараюсь ответить на наиболее частые из них.

Первая группа вопросов касается продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков и корпоративных прав предприятия. налоги и недвижимость

Итак, разложу все по полочкам, чтобы было понятно как начинающим агентам, так и потенциальным продавцам и покупателям.

1. Продажа квартиры любой площади находящейся в собственности продавца не менее 3х лет-при продаже облагается 1% госпошлины и 1% пенсионного фонда. Ставка НДФЛ (налог с дохода физических лиц)=0.

Примечание: норма закона, при которой высчитывались квадратные метры сверх «положенных » 100 кв.м, из нового НК исключена.

2. Продажа квартиры, находящейся в собственности продавца, менее 3х лет, дополнительно облагается налогом (НДФЛ) в размере 5%. Это же касается любой другой недвижимости, если продажа осуществляется продавцом более одного раза в год.

Примечание: норма касается и тех продавцов, которые приобрели недвижимость (в данном случае, квартиру) не только по договору купли-продажи, но и согласно свидетельствам о праве на наследование, договорам дарения и мены. Помните, название правоустанавливающего документа для налоговой значения не имеет!

Читать запись полностью »


Как «кинуть» риэлтора?

Елена Маленкова | 25 января 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | , , , , | 76 комментариев »

Написать на эту тему сподвиг меня вопрос  анонимного автора.

Итак, как  же все-таки «кинуть» риэлтора (синонимы: обвести вокруг пальца, обмануть, воспользоваться его услугами и не заплатить)?

Способов, на самом деле много:

1. Если Вы не планируете платить за услугу-элементарно, не обращайтесь за ней;

2. Потратьте 3-5 часов своего драгоценного времени, поищите в  интернете или в городских газетах интересующий Вас вариант;

3. Зайдите на сайт, где агентства выкладывают варианты «Без комиссии», в этом случае платит собственник, а Вам опять же —халява.

мошенники

Если честно, этот «вопрос» зацепил меня. И решила смоделировать ситуацию, перенеся ее в другие сферы покупки товаров или услуг.

Ситуация №1. Вы приходите в ресторан, заказывайте уйму разных блюд, бутылочку хорошего вина, десерт.

В конце вечера поднимаетесь и спокойно уходите, не заплатив.

Читать запись полностью »