ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Итоги февраля. Дует ветер. Увы, не перемен.

Елена Маленкова | 22 февраля 2011 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости, Записки одного риэлтора | метки | , , , | Комментариев нет »

В январе я сделала оптимистичный прогноз на ближайшее будущее рынка недвижимости. Но жизнь, как всегда вносит свои коррективы. Несмотря на то, что в целом январь показал довольно устойчивый спрос на квартиры в средней ценовой категории (до 80000у.е.), т.е. квартиры «для себя», февраль поразил ледяным безмолвием.

При массированной рекламе в интернете, в печатных изданиях, телефоны лишь изредка нарушают пугающую тишину.

Я решила провести небольшой блиц-опрос среди коллег-директоров агентств недвижимости Донецка, а также десятка нотариусов и посредников при БТИ, как часто обращаются сегодня к ним по поводу сделок и сколько реальных сделок прошло за прошедший месяц.

Ответы моих коллег меня неприятно удивили: заявок на покупку практически нет, единичные заявки «вялые», т.е. у клиента либо нет средств на покупку (обменные операции), либо он немотивирован (куплю, если устроит цена, которую сам придумал). Читать запись полностью »


О дружбе, бизнесе и не только.Часть 2.

Елена Маленкова | 19 февраля 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | , , , , | Комментариев нет »

Я уже давно хотела написать в свое блоге о том, что меня волнует, мучает, не дает спокойно спать.

Речь пойдет не о недвижимости. Вернее, не совсем о недвижимости.

Замышляя какое-нибудь дело, надо отдавать себе отчет, что вкладывая свои силы, нервы, бессонные ночи и наконец, деньги, Вы рано или поздно столкнетесь с тем, что в Вашем деле неизбежны отношения с партнерами.

Когда Вы начинаете свой собственный бизнес, Вы находитесь в приподнятом настроении, Вы любите всех вокруг и верите, что эти все любят Вас.

Вы объединяете капиталлы или идеи, интеллектуальную собственность, так сказать.

Когда-то и я была в таком же состоянии эйфории, начиная бизнес с партнером, нахально уверив всех окружающих в собственной заведомой успешности.

В результате «наезда» на фирму, в которой я работала агентом по недвижимости, я  оказалась перед выбором: идти искать работу или пускаться в свободное плавание. Я выбрала второе.

В бизнесе я понимала, как друг Винни-Пуха в апельсинах, что ничуть не останавливало меня на пути к Успеху.

Но, так как мне было скучно пускаться в это плавание самой, а я с детства,собираясь в магазин за хлебом, собирала в попутчики пол-двора, я предложила тебе окунуться в этот омут .  В кратчайшие сроки мы стали закадычными подругами, так как опасность и общие трудности, вообще, сближают).

Всякое было на пути нашего следования в Светлое будущее. Например, однажды мы, решив, что слишком мало зарабатываем, взяли взаймы у одного знакомого «старика Гобсека» под бешеные проценты 5000 долларов и поехали в Египет.  Правда, в турфирме, с которой мы собирались лететь, ты спросила :»А далеко ли Египет от Каира?» Чем окончательно поставила в тупик агента). Перед этим мы спросили, не подскажут ли нам, с кем в Египте заключить контракт на поставку (!) в нашу страну кожаных изделий.

Откуда нам было знать, как заключаются «контракты» и что для этого нужно.

Наш переезд в Донецк был совместным решением. Делать в провинции было категорически нечего, мой муж к тому моменту уволился с Артемовского завода шампанских вин, так что нас ничего не удерживало. Помню, последней каплей для принятия окончательного  решения, был наш выезд по работе в Донецк под Рождество. Выезжая из светящегося разноцветными гирляндами всевозможных праздничных витрин, елей, фигурок оленей, дедов Морозов, мы въехали в темный туманный город-герой Горловку, в котором лампочки Ильича на пустынных улицах, видимо,были на вес золота.

После нашего переезда, с помощью друзей мы сняли относительно недорого комнату на 2м этаже админздания на ул.Артема, повесили вывеску и стали ждать. Читать запись полностью »


Почему не падают цены на квартиры?

Елена Маленкова | 12 февраля 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | , , , , , , | Комментариев нет »

На днях позвонил мой близкий друг-киевлянин. С тоской в голосе, чему способствовала неожиданная простуда, он пожаловался мне, что не может купить подходящую квартиру.

«Представляешь, цены на квартиры в N-ском районе разнятся от 2000 до 6000 у.е. Я пересмотрел несколько десятков похожих квартир, отличающихся только уровнем отделки, т.е. примерно в одной ценовой категории.»

Одна и та же квартира, в одном доме, в одном подъезде может стоить как 200000 у.е., так и 600000 у.е. Давайте разберемся, почему же сложилась такая ситуация на рынке.

Налицо революционная ситуация ( те, кто учился при СССР, помнит «3 составные части») на рынке недвижимости: низы (покупатели) не могут, верхи (продавцы) не хотят.

Памятуя о прошлом кризисе, продавцы продолжают выжидать время. Нелегко отказаться от «виртуального богатства». Мне это напоминает начало 90х, когда в ходу были «фантики», т.е. купоно-карбованцы, все поголовно чувствовали себя миллионерами, а ценники в магазинах переписывались раз в день.Почему не падают цены на квартиры?

Разница между тем романтическим периодом и недавним «бумом» в том, что в 90е прошла деноминация, практичеки не затронув миллионеров-держателей, сегодняшняя же ситуация разорила большую часть из вчерашних долларовых миллионеров, оставив призрачную надежду на скорое выздоровление. Читать запись полностью »


Стоит ли подписывать «эксклюзив»?

Елена Маленкова | 6 февраля 2011 | рубрика | Вопросы и ответы, Эксклюзивный договор в недвижимости | 5 комментариев »

Сегодня из группы тех вопросов, которые Вы мне присылаете, дорогие читатели, особняком выделяется один, на котором хочу остановиться подробно. Несмотря на то, что практически во всех своих статьях я объясняю, что такое эксклюзивный договор, видимо, интерес к этой проблеме настолько велик, что следует специально разъяснить суть вопроса.
Итак, что же такое «эксклюзивный» договор, стоит ли его заключать, что стоит знать владельцу и покупателю недвижимости, заключая такой договор.

Стоит ли заключать эксклюзивный договор?

Увы, даже не все профессионалы рынка недвижимости сегодня понимают необходимость подобных изменений, многие продолжают работать по-старинке, бегая наперегонки с друг другом, нивелируя престиж профессии и обесценивая саму риэлторскую услугу.
И все-таки, то, что перемены назрели, понимают все без исключения участники рынка недвижимости.

Эксклюзив (английское exclusive) -исключительный; распространяемый на определенный круг лиц, предметов (например, эксклюзивное интервью — предоставляемое какому-либо одному журналисту, печатному органу и т.п.).

Зачем продавцу подписывать эксклюзивный договор?

Здесь хочется привести классический пример из уникального Мастер-класса миллион раз упомянутого мной Артура Оганесяна, искренней сторонницей и ученицей которого себя считаю. Оганесян называет это «работой с возражениями».

Нашу работу с Вами ,если Вы не возражаете, я построю по принципу вопрос-ответ.
Вопрос. Зачем я буду предоставлять Вам исключительное право продажи моего единственного и уникального объекта? Зачем я заранее себя ограничиваю в праве распоряжаться своей недвижимостью?
Ответ. Потому что, предоставив мне это право, я смогу нанять не 20-50 агентов, которых Вы сможете найти в рекламных источниках, и которых абсолютно не знаете, а, следовательно, не можете им доверять, а 100-500 агентов по недвижимости, которые с удовольствием будут помогать мне продавать Вашу недвижимость, потому что я с ними поделюсь комиссией, я же дам им гарантии оплаты их гонорара, заключив с ними договора о сотрудничестве, я же «прикрою им спину» в случае, если непорядочный клиент захочет их обойти. И потому что моя репутация в кругу моих коллег позволяет им мне доверять.

Читать запись полностью »


Продажа квартиры нерезидента.

Елена Маленкова | 31 января 2011 | рубрика | Записки одного риэлтора | метки | , , , , | Комментариев нет »

Постовой:разместить объявление

Об этом клиенте я уже упоминала в статье «Риэлторский бизнес. Новые технологии».

Так получилось, что в течение долгого времени мы не созванивались и не общались по интернету. Клиент пообещал забрать ключи от квартиры у предыдущего риэлтора, но так и не вышел на связь в течение месяца. Тем не менее, я разместила данные о квартире на большинстве известных ресурсов по недвижимости. Мне было интересно, пользуется ли спросом такая квартира и правильно ли я оценила ее стоимость.

По довольно обширному спектру звонков я подтвердила и свою цену, и правильность подачи информации.

Спустя почти полтора месяца я все-таки потревожила своего киевского знакомого, спросив его, не решил ли наш москвич свою проблему. Спустя сутки раздался звонок.

«Скажите, Елена, как дела с продажей квартир, в общем? Есть ли покупатели или рынок «лежит.

Я ответила, что спрос в принципе есть и по его квартире, в частности. Он ответил, что, как человек интеллегентный, просто не мог отказать знакомой его бабушки (тому самому риэлтору), но в силу того, что она так и не смогла за 9 месяцев подыскать клиента на квартиру, он все же попросит ее вернуть ему ключи. Читать запись полностью »