ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Работа по договору. Плюсы и минусы.

Елена Маленкова | 7 февраля 2014 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
mne-kazhetsya-ili-frai-futurama_18421175_orig_

Сегодня одна «френдесса» из ФБ написала пост, в котором рассказала очередную грустную историю, как обе стороны сделки пытались «кинуть» агента по недвижимости.

Чтобы не быть такой чистой, белой и пушистой, когда другие в дерьме, расскажу и я свою историю.

 История с новостройкой.

Не так давно, приблизительно в 2009м, в самый разгар мирового финансового кризиса, наш агент, а, точнее, начальник отдела элитной недвижимости, попал в такую же ситуацию. Она рекламировала квартиру, которую до этого показывала уже раз 10, но «никто за корову цены не давал». Наконец, появился клиент, который посмотрел квартиру, сказал, что она его не устраивает, но у него деньги на руках, и ему нужно купить квартиру сыну в самое ближайшее время. Надо объяснить, что квартира, которую рекламировал агент, продавалась по договору, поэтому покупатель знал, что платит только за квартиру, а услугу оплачивает продавец.

Проезжая мимо одной из новостроек, клиент заметил: «Этот дом мне очень нравится, в нем нет квартиры?» Агент, измученный полугодовым отсутствием заработка, с радостью отрапортовал: « Да, здесь есть квартира, давайте посмотрим!» И, взяв ключи у консьержа, показал квартиру. Квартира покупателя устроила.

Меня агент вызвал в субботу из дому. «Понимаешь, ситуация такая, что я не знаю, как поступить. Я уже эту квартиру несколько раз показывала, ключи всегда у консьержа, но продавца в глаза не видела, и он мне ничего не поручал.» А покупатель?-спрашиваю.-Он знает, что он оплачивает услугу по поиску?

Молчание. «Следовательно, нет»-констатирую.

«Придумай что-нибудь! Они уже едут.»

Это больше никогда не повторится.

Они приехали. Сели друг напротив друга. Покупатель и продавец. Я во главе стола. Агент где-то на приставном стуле. Шучу. Читать запись полностью »


Универсальный солдат или звено в цепочке?

Елена Маленкова | 8 января 2014 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
images-1

Этот спор настолько стар, что уже не помню, кто его начал. Когда-то на заре риэлторской постсоветской эры, я писала, что риэлтор должен быть всем: юристом, строителем, архитектором, психологом, продавцом.

Курица или яйцо.

Дело в том, что покупка квартиры представляет собой довольно длительный процесс. Иногда, зайдя в магазин, мы делаем покупки спонтанно, особенно, на распродажах, тратя подчас суммы, о которых потом жалеем. Покупка недвижимости — процесс, растянутый во времени, требующий немало нервных и временных затрат, для которого требуется не просто консультант, но и доверенное лицо, которое могло бы в критический момент помочь сделать выбор.

Многие современные риэлторы думают, что недвижимость такой же товар, как, например, телевизор, холодильник, или даже мобильный телефон. Именно поэтому, появилось много «пособий», как купить квартиру в интернете, или как купить квартиру самостоятельно без риэлтора. Конечно, можно все делать самому. Если Вы потратите массу своего драгоценного времени, чтобы найти среди информационного мусора крупинку золота именно в том районе, где хотите купить квартиру, затем сравните цены на предлагаемые собственниками (и риэлторами, их представляющими) квартиры, затем просмотрите все квартиры в районе, и поймете, что идеальной квартиры нет…

Конечно, это шутка. Хотя, в каждой шутке есть всего лишь доля шутки. Идеальной квартиры нет. Это правда. Потому что идеальная квартира в понимании потенциального покупателя — это квартира на среднем этаже в доме, который он сам себе выбрал, в отличном состоянии, с чистым подъездом и благожелательными соседями без детей и громких друзей. И, конечно, же по цене, не превышающей бюджет нашего покупателя.

Выбрать квартиру на узком рынке.

По факту дело обстоит с точностью до наоборот. В районе, который наметил себе покупатель, квартир не так много, соответствующих критериям покупки, еще меньше. Цена может превышать лимит покупки если не на половину, но на треть и четверть уж точно! Читать запись полностью »


Рынок недвижимости как зеркало украинской революции.

Елена Маленкова | 15 декабря 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »

Деньги любят тишину. Эту мудрость швейцарских банкиров любят повторять все, кто мало-мальски связан с бизнесом. Любые колебания национальной валюты, громкие заявления о дефолте или политические волнения отражаются не только на стабильности финансовой системы, но и на движении капиталов.

Рынок недвижимости затаился.

Рынок недвижимости замер, как тигр перед прыжком. Продавцы дружно снимают квартиры с продажи, покупатели ждут значительного удешевления. Сегодня даже далекие от политики граждане наблюдают на событиями на майдане, следят, в какую сторону повернется флюгер экономики, и исходя из этого планирует свои дальнейшие действия. Покупка недвижимости — это сложный, растянутый во времени процесс, основанный на уверенности в завтрашнем дне. За последние 5 кризисных лет рынок недвижимости претерпевал постоянные колебания. Сезонные, спровоцированные непродуманными действиями кабинета министров, событиями в стране и в макроэкономике. Всплески перед введением ограничения наличных расчетов между физическими лицами, и сентябрьский вынужденный застой, когда стали просачиваться слухи о начавшихся задержках зарплат бюджетникам, а, значит, снижение общей покупательской активности населения.Евромайдан

Кто виноват и что делать.

Хаотичные попытки кабмина принять один за другим откровенно коррупционные законы «Про експертну оцiнку», ограниченным кругом допущенных к бюджетной кормушке лиц, налоговый кодекс, выведший людей на улицы, (налоговый майдан), откровенное игнорирование требований среднего класса и практическое его вымывание за счет укрепления естественных монополий — все это не добавляет привлекательности рынку недвижимости.

Сегодня рынок недвижимости Украины задыхается без инвестиций, внутренний рынок настолько вял, что сделки происходят только в секторе жилой недвижимости нижнего и среднего сектора. Читать запись полностью »


Вовсе не о недвижимости. Или полуночные заметки о дилетантизме в профессии.

Елена Маленкова | 21 ноября 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Вовсе не о недвижимости. Или полуночные заметки о дилетантизме в профессии.

Вчера на ночь глядя смотрела передачу по 1му каналу с Петром Толстым о происшедшей трагедии, крушении самолета татарских авиалиний в Казани.

Хотела написать: «потрясшей меня». Написала, и остановилась. Поняла, что смерть пассажиров рейса, среди которых был сын президента республики, наиболее лояльной к действующей российской власти, и глава УФСБ по Татарстану, заставило сжаться сердце, но не удивила…

Осколки генофонда.

За последнее время не только в РФ, но и на территории бывших советских республик, а ныне суверенных государств, происходит тотальное уничтожение специалистов, способных не только обеспечивать безопасность на транспорте, но и создавать что-то новое, двигать вперед науку, радеть о благе государства, уж простите за пафос!

Недавно мой московский коллега безапеляционно заявил, что во всем виноваты большевики, которые уничтожили генофонд страны после октябрьского переворота. Кто успел, бежал на запад, кто не успел, сгнил в сталинских лагерях или получил «10 лет без права переписки». Остальные, если и колебались, то, как сказал Задорнов, только с генеральной линией партии.

Далее, сказал коллега, в 90е прошла вторая волна эмиграции, когда в стране начались перебои с продовольствием, зарплаты обесценились, и бывшие инженеры, научные работники, врачи и пр. нужные государству профессии, перестали  быть престижными для молодого поколения. И народ пошел в «бизнес», вся страна «челночила», торговала, ничего не производя, в общем, кормила оставшиеся без средств к существованию, семьи, как могла. Тогда произошел отток сильных и профессиональных специалистов

Старт-апы или наука?

И все-таки, возражу оппоненту. Дело не только в том, что «мозги и души» методично уничтожались. Сегодня профессионалом быть невыгодно. Особенно, когда на кону деньги. Большие деньги. Что в таком случае может являться моральным ограничителем? Только воспитание, среда, стержень, который формируется не только генетикой, но и обществом, книгами, окружающим миром.

Что мы видим сегодня? В начале перестройки, когда пришел Горбачев, которого я и сейчас считаю величайшим деятелем современности, открылся доступ ко всем источникам информации. Что тогда было, как говорят, в «тренде»? Булгаков, Солженицын, Василий Аксенов, Анатолий Рыбаков…

Мы взахлеб ЧИТАЛИ, хватали новые знания, появилась возможность выезжать за рубеж, и мы увидели, как можно жить без железного занавеса. Читать запись полностью »


Гарантии при продаже недвижимости. Разговор с сомневающимся продавцом.

Елена Маленкова | 15 ноября 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
images

Сегодня у меня состоялся интересный разговор с собственником дома. Он обратился к нам по рекомендации. Причем, продавец достаточно крепко стоит на ногах, управляет собственным бизнесом, и, в принципе, совсем непротив заплатить нам за работу. Однако.

У него есть ряд вопросов, как у бизнесмена. Он так и сказал: «Я, как бизнесмен, занимающийся поставкой оборудования, знаю, что любое отступление от контракта или его нарушение, влечет за собой штрафные санкции. Вот я и хочу понять, какие гарантии Вы можете предоставить в случае, если дом не будет продан, и какую неустойку готовы заплатить в этом случае.»

Я подумала, что мои ответы – хороший повод еще раз напомнить молодым риэлторам, что в «мире чистогана» нужно уметь парировать вызовы и при этом сохранять доброе и уважительное отношение клиентов к тебе, как профессионалу своего дела.

Итак, какие гарантии риэлтор может предоставить собственнику, что его объект может быть продан за такую-то сумму и в такие-то сроки?

 Гарантия цены.

1. Здесь нужно помнить, что заключая эксклюзивный договор, не собственник Вам, а Вы собственнику должны рекомендовать диапазон цены, в котором Вы, действительно, гарантируете продажу его недвижимости. Запомните: собственник всегда относится к своей недвижимости (назовем ее упрощенно, «объект») эмоционально. То, что Вам со стороны кажется «хламом», хранят его детские и отроческие воспоминания, следы совместных праздников и ремонтов своими руками. Ему, собственнику, посмотревшему ряды аналогов в местной газете или на интернет-досках объявлений, всегда будет казаться, что уж его квартира во 100 крат лучше, ценнее, потому что она и в серединке, и теплая, и светлая, и соседи все здесь добрые и т.д. Это Вам со стороны виднее и понятнее потеки на потолке после ремонта соседей сверху, текущие краны и косые полы и стены. Это Вы можете необидно, ненавязчиво, но твердо порекомендовать владельцу ценовую политику, в которой твердо уверены, что продадите этот объект. Могу Вам сказать, что недавно я ошиблась в оценке квартиры, в которой я нашла массу недостатков. Порекомендовав собственнику выставить цену от $70000 до $75000, мы отложили переговоры, потому что собственник выставил ее в «базу» по цене $87000. Читать запись полностью »