ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Рынок недвижимости как зеркало украинской революции.

Елена Маленкова | 15 декабря 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »

Деньги любят тишину. Эту мудрость швейцарских банкиров любят повторять все, кто мало-мальски связан с бизнесом. Любые колебания национальной валюты, громкие заявления о дефолте или политические волнения отражаются не только на стабильности финансовой системы, но и на движении капиталов.

Рынок недвижимости затаился.

Рынок недвижимости замер, как тигр перед прыжком. Продавцы дружно снимают квартиры с продажи, покупатели ждут значительного удешевления. Сегодня даже далекие от политики граждане наблюдают на событиями на майдане, следят, в какую сторону повернется флюгер экономики, и исходя из этого планирует свои дальнейшие действия. Покупка недвижимости — это сложный, растянутый во времени процесс, основанный на уверенности в завтрашнем дне. За последние 5 кризисных лет рынок недвижимости претерпевал постоянные колебания. Сезонные, спровоцированные непродуманными действиями кабинета министров, событиями в стране и в макроэкономике. Всплески перед введением ограничения наличных расчетов между физическими лицами, и сентябрьский вынужденный застой, когда стали просачиваться слухи о начавшихся задержках зарплат бюджетникам, а, значит, снижение общей покупательской активности населения.Евромайдан

Кто виноват и что делать.

Хаотичные попытки кабмина принять один за другим откровенно коррупционные законы «Про експертну оцiнку», ограниченным кругом допущенных к бюджетной кормушке лиц, налоговый кодекс, выведший людей на улицы, (налоговый майдан), откровенное игнорирование требований среднего класса и практическое его вымывание за счет укрепления естественных монополий — все это не добавляет привлекательности рынку недвижимости.

Сегодня рынок недвижимости Украины задыхается без инвестиций, внутренний рынок настолько вял, что сделки происходят только в секторе жилой недвижимости нижнего и среднего сектора. Читать запись полностью »


Вовсе не о недвижимости. Или полуночные заметки о дилетантизме в профессии.

Елена Маленкова | 21 ноября 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Вовсе не о недвижимости. Или полуночные заметки о дилетантизме в профессии.

Вчера на ночь глядя смотрела передачу по 1му каналу с Петром Толстым о происшедшей трагедии, крушении самолета татарских авиалиний в Казани.

Хотела написать: «потрясшей меня». Написала, и остановилась. Поняла, что смерть пассажиров рейса, среди которых был сын президента республики, наиболее лояльной к действующей российской власти, и глава УФСБ по Татарстану, заставило сжаться сердце, но не удивила…

Осколки генофонда.

За последнее время не только в РФ, но и на территории бывших советских республик, а ныне суверенных государств, происходит тотальное уничтожение специалистов, способных не только обеспечивать безопасность на транспорте, но и создавать что-то новое, двигать вперед науку, радеть о благе государства, уж простите за пафос!

Недавно мой московский коллега безапеляционно заявил, что во всем виноваты большевики, которые уничтожили генофонд страны после октябрьского переворота. Кто успел, бежал на запад, кто не успел, сгнил в сталинских лагерях или получил «10 лет без права переписки». Остальные, если и колебались, то, как сказал Задорнов, только с генеральной линией партии.

Далее, сказал коллега, в 90е прошла вторая волна эмиграции, когда в стране начались перебои с продовольствием, зарплаты обесценились, и бывшие инженеры, научные работники, врачи и пр. нужные государству профессии, перестали  быть престижными для молодого поколения. И народ пошел в «бизнес», вся страна «челночила», торговала, ничего не производя, в общем, кормила оставшиеся без средств к существованию, семьи, как могла. Тогда произошел отток сильных и профессиональных специалистов

Старт-апы или наука?

И все-таки, возражу оппоненту. Дело не только в том, что «мозги и души» методично уничтожались. Сегодня профессионалом быть невыгодно. Особенно, когда на кону деньги. Большие деньги. Что в таком случае может являться моральным ограничителем? Только воспитание, среда, стержень, который формируется не только генетикой, но и обществом, книгами, окружающим миром.

Что мы видим сегодня? В начале перестройки, когда пришел Горбачев, которого я и сейчас считаю величайшим деятелем современности, открылся доступ ко всем источникам информации. Что тогда было, как говорят, в «тренде»? Булгаков, Солженицын, Василий Аксенов, Анатолий Рыбаков…

Мы взахлеб ЧИТАЛИ, хватали новые знания, появилась возможность выезжать за рубеж, и мы увидели, как можно жить без железного занавеса. Читать запись полностью »


Гарантии при продаже недвижимости. Разговор с сомневающимся продавцом.

Елена Маленкова | 15 ноября 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
images

Сегодня у меня состоялся интересный разговор с собственником дома. Он обратился к нам по рекомендации. Причем, продавец достаточно крепко стоит на ногах, управляет собственным бизнесом, и, в принципе, совсем непротив заплатить нам за работу. Однако.

У него есть ряд вопросов, как у бизнесмена. Он так и сказал: «Я, как бизнесмен, занимающийся поставкой оборудования, знаю, что любое отступление от контракта или его нарушение, влечет за собой штрафные санкции. Вот я и хочу понять, какие гарантии Вы можете предоставить в случае, если дом не будет продан, и какую неустойку готовы заплатить в этом случае.»

Я подумала, что мои ответы – хороший повод еще раз напомнить молодым риэлторам, что в «мире чистогана» нужно уметь парировать вызовы и при этом сохранять доброе и уважительное отношение клиентов к тебе, как профессионалу своего дела.

Итак, какие гарантии риэлтор может предоставить собственнику, что его объект может быть продан за такую-то сумму и в такие-то сроки?

 Гарантия цены.

1. Здесь нужно помнить, что заключая эксклюзивный договор, не собственник Вам, а Вы собственнику должны рекомендовать диапазон цены, в котором Вы, действительно, гарантируете продажу его недвижимости. Запомните: собственник всегда относится к своей недвижимости (назовем ее упрощенно, «объект») эмоционально. То, что Вам со стороны кажется «хламом», хранят его детские и отроческие воспоминания, следы совместных праздников и ремонтов своими руками. Ему, собственнику, посмотревшему ряды аналогов в местной газете или на интернет-досках объявлений, всегда будет казаться, что уж его квартира во 100 крат лучше, ценнее, потому что она и в серединке, и теплая, и светлая, и соседи все здесь добрые и т.д. Это Вам со стороны виднее и понятнее потеки на потолке после ремонта соседей сверху, текущие краны и косые полы и стены. Это Вы можете необидно, ненавязчиво, но твердо порекомендовать владельцу ценовую политику, в которой твердо уверены, что продадите этот объект. Могу Вам сказать, что недавно я ошиблась в оценке квартиры, в которой я нашла массу недостатков. Порекомендовав собственнику выставить цену от $70000 до $75000, мы отложили переговоры, потому что собственник выставил ее в «базу» по цене $87000. Читать запись полностью »


В погоне за эксклюзивом.

Елена Маленкова | 7 ноября 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора, Эксклюзивный договор в недвижимости | Комментариев нет »
агентство недвижимости Парк-Авеню

Обиженные покупатели.

В последнее время мне на блог стали приходить письма «обиженных» покупателей, которые просто возмущены тем, что в Украине происходят разительные перемены  в оказании риэлторской услуги.

«Как же так, Елена, — пишет мне Анатолий из Киева. – Ведь это я плачу деньги Вашему продавцу, которыми он впоследствии с Вами и рассчитывается! И если я, как покупатель, не заплачу денег за квартиру, то и сделка не состоится. Почему же Вы так рьяно стоите на страже интересов продавца?»

А вот сегодняшний разговор с продавцом коммерческого объекта. «Если они мне предлагают такую сумму, опускают меня ниже плинтуса, тогда пусть добавят к этой цене твой процент, иначе этой сделке не бывать».

Рынок, не выходящий из комы.

Круг замкнулся. На рецессивном (да, чего греха таить, падающем) рынке, когда лодка экономики плывет в полном тумане, без весел и парусов, риэлтор становится заложником собственных обязательств, данных продавцу. Конечно, риэлтор может нарисовать диапазон возможной цены, в которой будет стараться продвинуться к намеченной цели. Но ситуация на коммерческом рынке сегодня такова, что есть объекты, которые не продаются даже по среднерыночным ценам, с поправкой на кризис.

Приведу пример.

Проект номер раз. Или как пройти по лезвию бритвы?

Начиная проект продажи здания, я понимала, что работа легкой не будет. При всей кажущейся ликвидности: центр города, возможность продажи частями, было одно «но».

  1. Объект находится в залоге;
  2. Собственник постоянно меняет условия сделки, начиная от цены и заканчивая возможностью разграничения энергобаланса.

Была и хорошая новость: при всех сложностях продажи мы имели абсолютную лояльность собственника.

Без этого, последнего условия, мы никогда не взялись бы за реализацию проекта.

Вилка стоимости была согласована и принята безоговорочно. Но мы сами совершили ошибку, в результате которой сегодня пожинаем плоды. Читать запись полностью »


Приглашение на первую онлайн-конференцию по недвижимости — Realconf.ru

Елена Маленкова | 22 октября 2013 | рубрика | Мастерская риэлтора | Комментариев нет »

Уважаемые коллеги!

Приглашаю Вас посетить первую международную онлайн-конференцию по недвижимости, которая проходит с 21 по 26 октября! Это грандиозное по своей значимости событие, аналогов которому еще не было!

Список участников

Приглашаю Вас послушать мое выступление, которое запланировано на пятницу, 25 октября в 10-00 утра по московскому времени. Тема моего выступления «Продажа платной эксклюзивной услуги собственнику объекта в условиях рецессии или украинская СПП как аналог МЛС, особенности построения».

Надеюсь, Вы почерпнете для себя много нового и интересного!

Читать запись полностью »