ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Рынок коммерческой недвижимости. Пациент скорее жив, чем мертв.

Елена Маленкова | 2 мая 2015 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости, Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Рынок недвижимости Киева

Есть у уважаемого мною симферопольского коллеги Олега Сикорского фундаментальный труд «Аналитические модели рынка недвижимости. От бума до кризиса.»

  Анализ рынка как главный метод прогнозирования.

Думаю, что его работу, без сомнения, будут изучать будущие риэлторы, которым не придется учиться, как нам, «в полях», а в высших учебных риэлторских заведениях. И учить их, безусловно, будут академики и профессора, а мы -так, приезжать по субботам и читать лекции по практическим занятиям. И будут они слушать нас, открыв рты)

Когда-то наш старший сын Андрей учился в Exeter University, в Британии. Он рассказывал, что у университета есть именитые выпускники, члены королевской фамилии и состоявшиеся бизнесмены, политические и общественные деятели, коммерсанты, сделавшие состояние на игре на фондовом рынке и просто успешные люди, благодарные своей альма-матер. Так вот, эти выпускники не только ежегодно жертвуют на нужды университета от 3000000 фунтов, но и приезжают по субботам, чтобы рассказать, как они достигли успеха и мотивировать студентов к наилучшему обучению.

Но это пока слишком далекое будущее. Чтобы мы могли с вами, дорогие коллеги-профессионалы, приезжать по субботам и рассказывать о пути к успеху, нам нужно пережить наступивший кризис и выйти из него победителями.

Не так давно общалась с одним своим коллегой, и он задал мне вопрос, ведем ли мы учет проведенных сделок в нашем сообществе, систематизируем ли данные и анализируем ли результаты.

-Конечно, -ответила я.

-А для чего нам все это нужно?- вдруг спросил коллега. -Я задал такой же вопрос своим агентам, и они ответили мне, что эта база данных нужна для того, чтобы объяснять заказчику (собственнику), что его квартира столько не стоит.

Я задумалась. На нашем непрозрачном, диком, не имеющим никаких правил, рынке недвижимости, нам некуда применить полученные данные. Если я, пользуясь доступом к закрытой межагентской базе своих коллег по СПП, прихожу к клиенту и предлагаю ему ориентироваться на мои секретные данные, то у него всего 2 выхода: или положиться на мое мнение, или настоять на своем. И в том, и в другом случае, база данных проведенных коллегами сделок — просто ориентир для риэлтора в океане мусорной информации и засилья завышенных цен предложений. Верить или нет -выбор собственника. По большому счету, он и так делает выбор в вашу пользу, если вы продаете ему себя как эксперта в области недвижимости.

Так для чего же нам эти «тайные знания»? И вот что говорит мой коллега.

«На основании данных о проведенных сделках, мы можем анализировать ситуацию на рынке, строить графики, и пользуясь некоторыми математическими методами, делать краткосрочные и долгосрочные прогнозы».

К чему это я? А к тому, что волновая «морская» теория Олега Сикорского и вывод моего коллеги совпадают. Сегодня на рынке «рябь». Она набегает и стихает,  вызывает надежду у собственников /»Видите, Мариванна продала таки свою квартиру в соседнем подъезде, значит, и я смогу!» / и снова сменяется бесконечным ожиданием.

Рябь на киевском рынке как предвестник шторма.

Штиль зимы, прерванный влетевшим курсом доллара, который заставил некоторых колебавшихся превратить всю имеющуюся гривневую наличность в квадратные метры, сменился легким бризом. С рынка практически пропали все относительные дешевые квартиры на вторичке. Некоторые владельцы в ожидании чуда повысили цены.

По законам рынка, первыми движение чувствуют именно нижний сегмент рынка -хрущевки, «брежневки», квартиры в панельных многоэтажках, построенные до 90г. Их рыночный коридор сегодня лежит в интервала от $40000-70000. И это показательно, так как в момент скачка курса до 38 грн, квартиру в Киеве можно было реально купить за $21000-23000, и я даже знаю одну счастливицу, купившую на этой панике квартиру у соседей на Старой Дарнице за $10000.

Следующим начинает чувствовать изменения средний ценовой семент. Если еще в феврале квартиры в ценовой категории от $100000 до 35000 практически не запрашивались (единичные случаи не в счет), то сегодня клиенты все чаще засматриваются на квартиры в царских домах большой площади, или в сданных новостройках с ремонтом и без.

Но в заглавии я написала, что будет прогноз по коммерческой недвижимости. Где же прогноз, спросит меня читатель.

 Прогноз рынка коммерческой недвижимости.

Если посмотреть на всю историю развития рынка коммерческой недвижимости, то можно увидеть, что она (недвижимость) покупалась только после того, когда были удовлетворены потребности населения в жилье, или стоимость аренды торговой (офисной) площади начинала превышать 50% от дохода компании. Учитывая, что сегодня цена квадратного метра на аренду торговых площадей резко снизилась, что логично -обороты в торговле упали из-за подорожавшего импорта и снижения уровня жизни населения -начало массовых продаж на рынке коммерческой недвижимости мы увидим не ранее конца 2015го года. Конечно, если не будет форс-мажоров.

Сегодня на рынке сложилась ситуация 1993го года. Очень узкое «горло рынка».

Сегодня покупателей в разы больше, чем продавцов. Только в далеком 93м было на рынке мало квартир из-за того, что еще не набрала обороты приватизация и недвижимость не стала товаром, а сейчас из-за того, что у владельцев есть время подождать лучших времен, и они или не выставляют свою недвижимость на продажу, или снимают уже выставленную, поднимая цену чуть ли не вдвое.

Рынок коммерческой недвижимости развивается по своим, несколько иным, чем жилой, законам. Первыми покупаются (всегда и везде, на любом рынке и в любой кризис) помещения на «первой линии». В Киеве это, например, улица Красноармейская  (Большая Васильковская) от Дворца  «Украина» до  площади Льва Толстого. Там цены за квадратный метр упали наименее всего. Но и помещений по ценам, адекватным рынку, не найдешь.

В итоге мы имеем множество покупателей (и даже инвесторов), готовых сегодня покупать торговую площадь по кризисным ценам, есть торговые площади, которые собственники готовы продать, но они находятся в явном противоречии к цене рыночного коридора. Этот коридор может отличаться на 100%.

Офисы сегодня востребованы в узких масштабах, так как арендная ставка позволяет компаниям держаться на плаву, не выкладывая большие суммы. Например, сегодня есть отличное помещение на Набережной, с современным ремонтом, оснащением и прочими атрибутами помещения класса «А», по цене всего $10/м2.

Зато есть инвесторы, готовые покупать здания под реконструкцию или недостроенные объекты в людных местах, но не по довоенным ценам.

Этот анализ дает нам понимание того, что мы скоро увидим свет в конце тоннеля, выход рынка недвижимости из комы, а покупателей из стресса.

Конечно, это будет зависеть от общей политической и экономической ситуации, минских соглашений и спокойствия наших границ.

 



Добавить комментарий

Страниц 1 из 11