ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Рынок коммерческой недвижимости. Пациент скорее жив, чем мертв.

Елена Маленкова | 2 мая 2015 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости, Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Рынок недвижимости Киева

Есть у уважаемого мною симферопольского коллеги Олега Сикорского фундаментальный труд «Аналитические модели рынка недвижимости. От бума до кризиса.»

  Анализ рынка как главный метод прогнозирования.

Думаю, что его работу, без сомнения, будут изучать будущие риэлторы, которым не придется учиться, как нам, «в полях», а в высших учебных риэлторских заведениях. И учить их, безусловно, будут академики и профессора, а мы -так, приезжать по субботам и читать лекции по практическим занятиям. И будут они слушать нас, открыв рты)

Когда-то наш старший сын Андрей учился в Exeter University, в Британии. Он рассказывал, что у университета есть именитые выпускники, члены королевской фамилии и состоявшиеся бизнесмены, политические и общественные деятели, коммерсанты, сделавшие состояние на игре на фондовом рынке и просто успешные люди, благодарные своей альма-матер. Так вот, эти выпускники не только ежегодно жертвуют на нужды университета от 3000000 фунтов, но и приезжают по субботам, чтобы рассказать, как они достигли успеха и мотивировать студентов к наилучшему обучению.

Но это пока слишком далекое будущее. Чтобы мы могли с вами, дорогие коллеги-профессионалы, приезжать по субботам и рассказывать о пути к успеху, нам нужно пережить наступивший кризис и выйти из него победителями.

Не так давно общалась с одним своим коллегой, и он задал мне вопрос, ведем ли мы учет проведенных сделок в нашем сообществе, систематизируем ли данные и анализируем ли результаты.

-Конечно, -ответила я.

-А для чего нам все это нужно?- вдруг спросил коллега. -Я задал такой же вопрос своим агентам, и они ответили мне, что эта база данных нужна для того, чтобы объяснять заказчику (собственнику), что его квартира столько не стоит.

Я задумалась. На нашем непрозрачном, диком, не имеющим никаких правил, рынке недвижимости, нам некуда применить полученные данные. Если я, пользуясь доступом к закрытой межагентской базе своих коллег по СПП, прихожу к клиенту и предлагаю ему ориентироваться на мои секретные данные, то у него всего 2 выхода: или положиться на мое мнение, или настоять на своем. И в том, и в другом случае, база данных проведенных коллегами сделок — просто ориентир для риэлтора в океане мусорной информации и засилья завышенных цен предложений. Верить или нет -выбор собственника. По большому счету, он и так делает выбор в вашу пользу, если вы продаете ему себя как эксперта в области недвижимости.

Так для чего же нам эти «тайные знания»? И вот что говорит мой коллега.

«На основании данных о проведенных сделках, мы можем анализировать ситуацию на рынке, строить графики, и пользуясь некоторыми математическими методами, делать краткосрочные и долгосрочные прогнозы».

К чему это я? А к тому, что волновая «морская» теория Олега Сикорского и вывод моего коллеги совпадают. Сегодня на рынке «рябь». Она набегает и стихает,  вызывает надежду у собственников /»Видите, Мариванна продала таки свою квартиру в соседнем подъезде, значит, и я смогу!» / и снова сменяется бесконечным ожиданием.

Рябь на киевском рынке как предвестник шторма.

Штиль зимы, прерванный влетевшим курсом доллара, который заставил некоторых колебавшихся превратить всю имеющуюся гривневую наличность в квадратные метры, сменился легким бризом. С рынка практически пропали все относительные дешевые квартиры на вторичке. Некоторые владельцы в ожидании чуда повысили цены.

По законам рынка, первыми движение чувствуют именно нижний сегмент рынка -хрущевки, «брежневки», квартиры в панельных многоэтажках, построенные до 90г. Их рыночный коридор сегодня лежит в интервала от $40000-70000. И это показательно, так как в момент скачка курса до 38 грн, квартиру в Киеве можно было реально купить за $21000-23000, и я даже знаю одну счастливицу, купившую на этой панике квартиру у соседей на Старой Дарнице за $10000.

Следующим начинает чувствовать изменения средний ценовой семент. Если еще в феврале квартиры в ценовой категории от $100000 до 35000 практически не запрашивались (единичные случаи не в счет), то сегодня клиенты все чаще засматриваются на квартиры в царских домах большой площади, или в сданных новостройках с ремонтом и без.

Но в заглавии я написала, что будет прогноз по коммерческой недвижимости. Где же прогноз, спросит меня читатель.

 Прогноз рынка коммерческой недвижимости.

Если посмотреть на всю историю развития рынка коммерческой недвижимости, то можно увидеть, что она (недвижимость) покупалась только после того, когда были удовлетворены потребности населения в жилье, или стоимость аренды торговой (офисной) площади начинала превышать 50% от дохода компании. Учитывая, что сегодня цена квадратного метра на аренду торговых площадей резко снизилась, что логично -обороты в торговле упали из-за подорожавшего импорта и снижения уровня жизни населения -начало массовых продаж на рынке коммерческой недвижимости мы увидим не ранее конца 2015го года. Конечно, если не будет форс-мажоров.

Сегодня на рынке сложилась ситуация 1993го года. Очень узкое «горло рынка».

Сегодня покупателей в разы больше, чем продавцов. Только в далеком 93м было на рынке мало квартир из-за того, что еще не набрала обороты приватизация и недвижимость не стала товаром, а сейчас из-за того, что у владельцев есть время подождать лучших времен, и они или не выставляют свою недвижимость на продажу, или снимают уже выставленную, поднимая цену чуть ли не вдвое.

Рынок коммерческой недвижимости развивается по своим, несколько иным, чем жилой, законам. Первыми покупаются (всегда и везде, на любом рынке и в любой кризис) помещения на «первой линии». В Киеве это, например, улица Красноармейская  (Большая Васильковская) от Дворца  «Украина» до  площади Льва Толстого. Там цены за квадратный метр упали наименее всего. Но и помещений по ценам, адекватным рынку, не найдешь.

В итоге мы имеем множество покупателей (и даже инвесторов), готовых сегодня покупать торговую площадь по кризисным ценам, есть торговые площади, которые собственники готовы продать, но они находятся в явном противоречии к цене рыночного коридора. Этот коридор может отличаться на 100%.

Офисы сегодня востребованы в узких масштабах, так как арендная ставка позволяет компаниям держаться на плаву, не выкладывая большие суммы. Например, сегодня есть отличное помещение на Набережной, с современным ремонтом, оснащением и прочими атрибутами помещения класса «А», по цене всего $10/м2.

Зато есть инвесторы, готовые покупать здания под реконструкцию или недостроенные объекты в людных местах, но не по довоенным ценам.

Этот анализ дает нам понимание того, что мы скоро увидим свет в конце тоннеля, выход рынка недвижимости из комы, а покупателей из стресса.

Конечно, это будет зависеть от общей политической и экономической ситуации, минских соглашений и спокойствия наших границ.

 


Три варианта развития событий на рынке недвижимости Донецка.

Елена Маленкова | 28 сентября 2014 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости | Комментариев нет »

Есть 3 варианта развития событий, при которых сделки купли-продажи будут иметь место на территориях, подконтрольных боевикам.

Вариант первый. Оптимистический.

Высокие договаривающиеся стороны приходят к пониманию и выполняют Минские соглашения. Территории, занятые на момент подписания, боевиками, формально остаются в составе Украины, пусть даже в виде какой-то «автономии», но на них, на этих территориях,  действуют законы Украины.

Реестры сделок открыты, в регион возвращаются те граждане, которым все равно, где вести бизнес. Или те, у которых банально закончились деньги, и негде жить. Они вынуждены восстанавливать разрушенные связи (если не дома), открывать офисы, магазины, производства, попутно договариваясь с «новой властью» на новых же условиях.imgres-1

В этом случае, рано или поздно, деньги начнут возвращаться в город, заработают каналы авто и железнодорожных поставок, наладится связь, продуктовые сети снова начнут арендовать склады, не боясь «набегов и налетов» экспроприаторов. Милиция, налоговая (или ее революционный аналог) обложит предпринимателей соответствующим налогом (здравствуйте, девяностые!), и вскоре, оставшийся в городе народ забудет, что когда-то жил по-другому.  Заработают «нэпманские» кафе и рестораны, в которых будут праздновать новые хозяева жизни , сменив камуфляжи на малиновые пиджаки, а «калаши» на золотые цепи.

Покупатели недвижимости, как и в 90х, новые русские «или новоруссы», которые прошли период первоначального накопления капитала через блок-посты и гранатометы, и которым уже будет по статусу положено «платить за услугу», вальяжно расположатся  в кресле какого-нибудь «Донбасс-Палас» с сигарой, а риэлтор будет навытяжку стоять перед барином, и оттого, насколько рьяно он будет вытягиваться (или наоборот, прогибаться), будет зависеть его гонорар или пинок под зад. Цены на недвижимость вернутся на уровень 2002-2003 года.

Спустя лет 5 большинства из новых хозяев уже не вспомнят, так как они ничего, кроме автомата, держать не умеют, а ключевые посты в бизнесе займут те, кто вовремя оказался у корыта новой волны экспроприации-национализации. Могу поспорить, что это будут все те же лица, которых мы можем сегодня лицезреть в ВР.

Вариант второй. Пессимистический. 

Конфликт в Донбассе замораживается. Территории, подконтрольные боевикам, которые успели «отжать» за время прекращения огня, обнесут колючей проволокой, которую нам вместо высокоточных ракет, поставят США. Весь бизнес, как и все вменяемые, адекватные граждане, IQ которых выше IQ примата, из региона уедут, не только потому что деньги любят тишину, но и потому, что любой бизнес требует четких и понятных правил игры, а у приматов правил нет и быть не может, кроме привычного «отнять и поделить».

Магазины и офисы большей частью заколочены, а в некоторых живут «новые граждане» молодой республики, завоевавшие боевые шрамы и награды в боях против «украинских фашистов». Читать запись полностью »


Рынок или базар?

Елена Маленкова | 21 сентября 2014 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости | Комментариев нет »

Знаете, я поняла, что мне почему-то везет. Везет на добрых, по-настоящему, патриотичных и интеллигентных людей, которые способны взять на себя ответственность за свою судьбу, за судьбу своих родных, и за судьбу своей Родины. Как-то так всегда получалось, что куда бы мы не приезжали, мы ни разу(!) не встретились с какой-либо дискриминацией по национальному, языковому или территориальному признаку. Более того, все, с кем мы сталкивались по какому-либо вопросу, бросались помогать и старались сделать все, чтобы максимально облегчить нам адаптацию.

Столица. Такая столица.

Тысячи киевлян собирают средства для наших солдат в зоне военных действий, одежду и

реалтиблоггер

продукты для населения, а также всячески помогают семьям вынужденных переселенцев. По роду своей деятельности, я не только «волонтерю».

Взяв на себя ответственность за жизни своих сотрудников, я считаю себя обязанной дать им возможность зарабатывать и иметь возможность платить за аренду квартиры и питание.   Наша компания, которая ранее никогда не специализировалась на сфере аренды жилья, вынужденно стала работать в этом секторе, так как есть запрос именно на эту услугу, а наши амбиции в сфере аренды и продажи магазинов, офисов, ресторанов и пр. пришлось отложить до лучших времен. и вот что я вам  скажу, други.

 Рынок или базар?

 Рынок аренды жилья — это даже не базар. Это клоака. В нем есть все: злоба и зависть, страх и паранойя, все виды психоза, вызванные информационными технологиями и даже классовая ненависть. Никогда ранее в своей практике мы не погружались так глубоко в мир низменных страстей. Если сравнить сектор аренды бюджетного жилья с рынком общественного питания, то это не Макдональдс, как считают многие. Это дешевая совковая столовка, с соответствующим персоналом в грязных замусоленных халатах, со злобной уборщицей, вечно снующей средь столов с грязной тряпкой, с толстой вороватой бухгалтершей, и подслеповатым заведующим.

 Особенности рынка аренды бюджетного жилья. Читать запись полностью »


Аналитика украинского рынка недвижимости в свете последних политических событий.

Елена Маленкова | 15 февраля 2014 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости | Комментариев нет »

imgresТяжелые времена испытывает нынче рынок недвижимости Украины. Как говорится, деньги любят тишину, но финансовая тишина украинской экономике только снится. И дело совсем не в майданах, как могли бы подумать. Основные беды нашего родного «базара» вовсе не радищевские «дороги и дураки», а ручное управление экономикой и, не имеющая никаких моральных стопоров, коррупция.

 Адам Смитт в зеркале украинской экономики.

Что такое, собственно говоря, рыночная экономика? Г-н Адам Смитт, являющийся родоначальником основ экономической теории, в гробу бы перевернулся, начав анализ и изучив устройство постсоветских экономик. Основным достижением Адама Смитта и по сей день считается труд «Исследование о природе и причинах богатства народов», в котором он впервые сделал открытие о доктрине свободного предпринимательства. Именно свобода предпринимательства, или, говоря современным языком, свобода от всевозможных запрещающих барьеров, бесконечных проверок, «закошмаривания» малого и среднего бизнеса, отсутствие естественных и искусственных монополий, создает богатство народа, а , следовательно, государства. За последние годы мы стали путать понятия «государство» и «ваше превосходительство». Не я сказала – Салтыков-Щедрин более 100 лет тому назад. Ничего не меняется.

 Что же будет с ценами?

Но тема статьи не о политике. Читать запись полностью »


Неутешительные итоги октября 2011 года.

Елена Маленкова | 24 октября 2011 | рубрика | Аналитика рынка недвижимости | метки | | 3 комментариев »

Октябрь исторически месяц повышенной деловой активности. Однако осень-2011, как и  октябрьская погода, нестабильна и опасно переменчива. Заявления некоторых известных политиков, лоббирующих понятно чьи интересы о неизбежности «мягкой» девальвации гривны, не делает инвестиционный климат в нашей стране привлекательным для вложений.

Граждане, успевшие заработать за полгода-год относительно спокойной жизни деньги, в страхе бросаются из одной крайности в другую. Кто-то спешит скупать золотые слитки, убегая от валютных колебаний. Другие покупают новые автомобили (мои друзья-автомобилисты с удивлением рассказывают, что вновь появились очереди на авто среднего класса, а автосалоны стоят пустые).

В наше время, когда нет ни одной стабильной валюты (евро — из-за проблем в самом Евросоюзе, а крах доллара не предсказывал только ленивый), инвестиционная привлекательность бизнеса становится актуальной как никогда.

Так что же делать? Стремительное обесценивание гривны в условиях едва сдерживаемой инфляции (кстати, официальный показатель инфляции за сентябрь 5,5%. Интересно, есть ли в этой стране люди, кто верит в эти цифры?) заставляет аналитиков прогнозировать новую волну финансового кризиса и девальвацию гривны до 10-12 единиц за доллар Северо-американских штатов.

В октябре спрос на рынке недвижимости был нестабилен. То шквал звонков и просмотров, то пугающе вялый интерес ко всем объектам без исключения.

Так что же пользовалось спросом в сентябре-октябре 2011го?

Читать запись полностью »


Страниц 1 из 712345...Последняя »