ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Мошенники орудуют на рынке недвижимости

Елена Маленкова | 27 мая 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
0_1f071d_46186d3b_orig

Звонок раздался, когда я ранним утром, еще в пушистом «купальном» халате, лениво потягивала свежесваренный кофе с кардамоном и корицей. Я сидела на лоджии в любимом кресле-качалке, и посматривала, как по школьному стадиону гуськом бегут убегающие от инфаркта жители нашего района.

Звонок незнакомца.

-Здравствуйте,-сказал голос. –Я нашел ваш телефон в интернете, вы же риэлтор?

Голос звучал глухо, чуть отдаленно, и мне приходилось прислушиваться.

-Доброе утро!-произнесла я.- Терпеть не могу, когда мне звонят в такую рань выходной день. Но голос заставил меня проснуться окончательно.

-Видите ли,-он говорил с паузами, как будто подбирал слова.- Мне срочно нужно продать квартиру на Пчелке.

-На какой «Пчелке?» -не сразу поняла я, решив, что это название магазина.

-На улице Елены Пчелки.

-Наверное, Олены Пчилки? А почему такая срочность? Что будет, если квартира не продастся?

-Мне очень нужны деньги. Вы сможете мне помочь? 2-3 дня максимум.

-Но вы понимаете, что 2-3 дня-это цену надо сразу разделить надвое?

-Да, понимаю. Но деньги нужны прямо сейчас.

-Хорошо. Я обзвоню знакомых инвесторов, сможете мне скинуть технический план?

-Видите ли,-снова запнулся он. –Я сейчас не в Киеве, документы у меня дома.

-Попросите кого-то сфотографировать, и как я могу посмотреть квартиру. Я тут буду находиться поблизости, в салоне.

Он снова надолго затих, я было уже подумала, что связь оборвалась.

-Я постараюсь сейчас организовать вам ключи. Сколько вы там будете?

-Часа полтора.

Ближе к обеду, когда я уже практически заканчивала свои процедуры, он снова позвонил и сказал, что сейчас ко мне подъедет таксист, с которым мне передадут ключи и техпаспорт.

Квартира была хороша, 140м2, с панорамным видом на Днепр, круглыми лоджиями, мечта, а не квартира.

Он снова позвонил, чтобы удостовериться, получила ли я ключи и документы. Кроме техпаспорта в файле был вытяг из реестра недвижимого имущества.

Спустя 15 минут за мной заехал муж и мы поехали смотреть квартиру, которая находилась в соседнем квартале.

Плохая квартира.

Едва зайдя в подъезд, который мы открыли чипом из переданной мне связки ключей, как навстречу нам вышла консьержка.

-Вы куда это, молодые люди,-осведомилась бдительная охранница частной собственности.

-Вот, у нас ключи от квартиры и документы. Квартира номер 546.

— Несколько дней назад пришел ваш хозяин и сказал, что он купил квартиру, заказал у меня эту штуковину-она ткнула пальцем в чип- и поменял замки. А сегодня с утра пришел прежний хозяин, с камерами, милицией и сказал6 что он ничего не продавал. И снова поменял замки. Ее монолог не прерывался, и трудно было сообразить, о чем она, вообще.

До меня не сразу дошло, что говорит о той самой квартире, ключи от которой я держала в руках.

Мы все же решили подняться на этаж. Ключ, висевший на связке, тамбур не открывал. Пока мы возились с ключом, дверь открыли изнутри , и вышла миловидная стройная девушка, удивленно посмотрела на нас и спросила: «Кто вы такие? И что здесь делаете?»

-У нас ключи от квартиры 546.

-Вы тоже новые покупатели?-насмешливо спросила девушка.

-Нет, мы риэлторы. Собственник поручил нам продать его квартиру.

-Который из? Можно посмотреть документы?

Я протянула ей белый листок формата А-4, на котором был напечатан вытяг из реестра.

-Ну, это не документы. А вы договор купли-продажи видели?

-Тут договор купли-продажи имущественных прав,-ответила я.

-Только не нужно мне ничего рассказывать о документах на недвижимость, -строго произнесла она. –А нотариуса, который заключил сделку, я знаю, -вдруг удивленно протянула она. — Можете поехать к нему и все у него разузнать.

Дело в том, что тут полдня находилась милиция и пресса. Квартира у предыдущего собственника «отжата» через поддельную передачу имущественных прав. Утром был хозяин и снова поменял замки. Но вы можете проверить сами.

Ключ двери, естественно, не открыл.

Смысла выяснять обстоятельства дела уже не было. Мы развернулись и поехали домой. По дороге странности звонившего- голос, который сложно будет идентифицировать, очень глухой и отдаленный, документы и ключи, переданные через таксиста- сами сложились в понимание мошеннической схемы.

Конечно, если бы мои инвесторы заинтересовались квартирой, я бы сначала поехала к нотариусу, потом в компанию застройщика, чтобы проверить, как происходила продажа имущественных прав. Неужели мошенник думал, что кто-то отдаст ему деньги, не проведя предварительную проверку?..

Адрес объекта: ул.Олены Пчилки, 2, квартира 546.

Граждане! Будьте бдительны!


Продажа с одного показа. Везение или закономерность?

Елена Маленкова | 6 мая 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Close-up view of a gold bar with shallow depth of field.

У каждого продавца бывают такие моменты, которые у картёжников называются «пятиминутка». Когда-то, в громкие 90е, был у меня один клиент-картёжник. Как говорится, иных уж нет, а те далече. Так он рассказывал, что когда приходит «пятиминутка», то можно рисковать, блефовать, играть на грани фола, и карта просто «валит». Везёт, в общем. Выигрываешь, непонятно почему.
У всех, кто связан с продажами, был хоть раз в жизни момент, когда «карта шла». У риэлторов это называется «продажа с одного показа». А к нашему сотруднику «карта пришла по-крупному». Он продал два объекта ( были очень сжатые сроки) с одного показа. Первый объект- однокомнатная квартира в Киеве, второй- домик в 100 км от Киева.

Золотые продажники. 

Но не о везении пост, как вы могли бы подумать.  Я очень люблю аналитику. Мой почти четвертьвековой опыт накопил огромное количество различных ситуаций, из которых выстраивается стройная система закономерностей.
Итак, о продажах.

О них, заветных, написаны книги, изданы тонны учебников, записаны многочасовые ролики и сняты научно-популярные фильмы. Бизнес-консультанты говорят, что продажам можно научить. И учат. И разрабатывают технологии. А успешно продают единицы. Замечали? А замечали, что хороший «продажник» на вес золота? И что его хотят «захантить» самые успешные компании.
Почему у одного риэлтора годами стоят объекты, а другой продаёт с одного звонка ( показа)?
Какими качествами должен обладать риэлтор, чтобы собственник сказал ему «Вау! Ты мегакрут!» И дал восторженную рекомендацию.
1. Аналитическим умом.

Если вы обратите внимание на список требований к агентам по недвижимости, вы увидите обязательное требование о высшем образовании. Причём, любом. Мы никогда не ставили нашим соискателям таких требований, но.

Я заметила одну закономерность: человек, окончивший ВУЗ, приучается за 5 лет работы с материалом ( любым- языковым, философским, техническим) поглощать огромные куски информации, перерабатывать ее ( информацию), анализировать и вычленять главное. А ещё учится идти по пути наименьших энергетических затрат- по касательной, или, как любят говорить сегодня «между капелек». Двухнедельные стрессовые ситуации дважды в год мобилизуют и закаляют будущего инженера, преподавателя, и etc. Поэтому, пройдя на свою первую в жизни работу, не имея никакого практического опыта, он в состоянии воспринимать новое и быстро учиться профессии. Читать запись полностью »


Два варианта развития событий в ОРДЛО.

Елена Маленкова | 18 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
how-to-choose-a-career-5

В 2015м году я написала статью «Три варианта развития событий и рынка недвижимости в Донецке». Статья имела резонанс, у нее было более 1000 репостов. Вы сами можете для себя решить, что сбылось, а что нет.

 УКАЗ.

Сегодня стало известно, что президент Российской Федерации подписал указ о «признании документов, выданных гражданам Украины и лицам без гражданства на территориях отдельных районов Донецкой и Луганской областей Украины».

На сайте президента РФ разъясняют, что указ принят в целях обеспечения прав и свобод жителей «отдельных районов».

Для того, чтобы разобраться, что означает этот указ, и какие последствия несет для граждан Украины, в первую очередь, и для граждан обеих стран в общем, нужно для начала задать себе вопрос: « Почему президент сопредельного государства принимает указ, касающийся документов, выданных на территории эрзац-республик?»

Второе. Те, кого успокаивает само словосочетание «Отдельные районы Донецкой и Луганской областей», должны вспомнить, что именно такие фразы записаны в Минских соглашениях, и означают только одно: в публичных документах государства не рекомендуется писать «ДНР-ЛНР», что сути, в принципе, не меняет. Эти нормативные акты касаются временно неподконтрольных Украине территорий. ОРДЛО.

Третье. Со 2го января на территории ДНР открыт единый реестр недвижимого имущества, работает республиканский реестр по прежнему адресу на улице Донецкой, там же, где он находился до войны. Нотариусы ДНР готовы к работе с реестром и правом собственности ДНР.

Я вижу 2 пути развития событий.
Читать запись полностью »


ФОРМУЛА УСПЕШНОЙ СДЕЛКИ

Елена Маленкова | 9 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Риэлтор Елена Маленкова

Надо признаться, что формулу придумала не я, а Наталья Кузьминова. Вернее, она придала этому изречению вид формулы.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Недоверчивый клиент.

Совершенно недавно поняла, почему у меня не сложилась сделка с одним человеком. Я ко всем свои клиентам отношусь одинаково, «включаюсь» в их проблемы, даже когда этого не требуется от меня. Но такой характер. Подписала договор. Клиент долго рассказывал, что многое потерял в Донецке, бизнес, семья разделилась. Что остались 2 квартиры, которые нужно продать. Как всегда, дорого и быстро.

При этом человек излишне эмоционально вел себя, нервничал, задавал много вопросов. После того, как он познакомился с агентом, который будет сопровождать сделку, он позвонил мне и сказал, что «агент не слушает его желания, что называет сумму гораздо ниже той, которая, как он считает, справедлива».

Я постаралась объяснить порядок донецких цен, однако, собственник парировал тем, что «ему звонят риэлторы из местных агентств и говорят, что реальная цена гораздо выше».

Я предпочла разорвать договор и порекомендовала собственнику обратиться к местным риэлторам, раз они ему могут дать гарантии более высоких цен.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Прошло полгода. Сегодня он снова перезвонил мне и сказал: «Я продал свою квартиру.»

«Поздравляю вас»,- я, действительно, искренне рада за земляков.

«Но я хочу извиниться перед вами, Леночка. После того, как вы расторгли договор, я обратился ко всем тем агентам, которые мне звонили. Я почувствовал себя гораздо свободней. Как будто у меня стало больше воздуха в легких. И начались показы. На той территории оставалась моя бывшая жена, она же присутствовала на показах. Цена устраивала нас обоих, но с каждым показом надежды наши таяли.

Однажды во время показа жена спросила покупателя: А что вас не устраивает? Мы же готовы к диалогу, будем уступать! На что покупатель ответил, что идя на просмотр, риэлтор сказал ему, что квартира с евроремонтом, а она просто в хорошем жилом состоянии.»

В общем, продали мы квартиру с дисконтом на 20% от той стоимости, которую вы нам советовали в качестве стартовой.

«Почему же вы не позвонили мне, когда поняли, что я была права?»

-Мне просто было стыдно. Я тогда вам не поверил, и у меня не хватило мужества признать это, но сегодня я решился вам рассказать об этом. Основное – это доверие. Я в любом случае буду рекомендовать вас, и сразу скажу, что без доверия не будет сделки».

Я бы добавила: без доверия и мотивации собственника.

А за формулу Наташе Кузьминовой большое спасибо!


Сага о недвижимости-2016. Или «Пусть сгорит!»

Елена Маленкова | 11 декабря 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | 1 комментарий »
image

Каждый день мне приходят на почту и в личный ящик на фейсбуке сотни писем. В них один и тот же набивший оскомину вопрос: «Сколько стоит моя квартира (офис, магазин, другая недвижимость)?»

Сколько стоит моя недвижимость?

Все мои статьи на тему: «Как самостоятельно оценить недвижимость» и предложения пригласить специалиста именно в вашей нише, ничего не стоят. Я и сама понимаю, что оценить свой объект недвижимости по тем параметрам, которые я и другие опытные риэлторы указывают в своих блогах, не так-то просто.

Думаю, вы сами не раз пытались пользоваться различными «калькуляторами недвижимости» на известных сайтах, чтобы установить хотя бы приближенно стартовую цену своего объекта. Что из этого получается, расскажу на примере.

Можно ли самостоятельно оценить стартовую стоимость квартиры?Или Волшебный калькулятор недвижимости.

Был последний предвоенный год. Мне нужно было сориентироваться по стоимости квартиры в Полтаве, которую попросил продать мой постоянный клиент. Ему она досталась по наследству. Промониторив все возможные сайты агентств, порталов и досок объявлений, и весьма приближенно ориентируясь по ценам, я зашла на один из таких «калькуляторов». Подставила параметры. Не поверила. Попробовала еще раз –с тем же результатом. Сумма, предлагаемая калькулятором, была завышена по отношению к моим (повторюсь, не совсем корректным данным) практически вдвое!

Надо сказать, что в то время у меня не было партнеров в Полтаве, к счастью, сейчас мы можем позволить себе продать недвижимость даже на Луне, так как МЛС (или Система Партнерских Продаж) рулит, благодаря миссионерской деятельности Артура Павловича Оганесяна на всей поверхности планеты Земля.

Поэтому я просто нашла в гугле список агентств в Полтаве и стала методично их обзванивать с целью все-таки хотя бы на метр приблизиться к установлению стартовой цены. Скажу честно, что в ходе этого эксперимента я не только сформировала цену, но и нашла себе партнеров по этому региону.

Я честно оповещала коллег, что я риэлтор из Донецка и хочу помочь своему постоянному клиенту продать квартиру в Полтаве. Читать запись полностью »


Страниц 1 из 28123451020...Последняя »