ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Два варианта развития событий в ОРДЛО.

Елена Маленкова | 18 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
how-to-choose-a-career-5

В 2015м году я написала статью «Три варианта развития событий и рынка недвижимости в Донецке». Статья имела резонанс, у нее было более 1000 репостов. Вы сами можете для себя решить, что сбылось, а что нет.

 УКАЗ.

Сегодня стало известно, что президент Российской Федерации подписал указ о «признании документов, выданных гражданам Украины и лицам без гражданства на территориях отдельных районов Донецкой и Луганской областей Украины».

На сайте президента РФ разъясняют, что указ принят в целях обеспечения прав и свобод жителей «отдельных районов».

Для того, чтобы разобраться, что означает этот указ, и какие последствия несет для граждан Украины, в первую очередь, и для граждан обеих стран в общем, нужно для начала задать себе вопрос: « Почему президент сопредельного государства принимает указ, касающийся документов, выданных на территории эрзац-республик?»

Второе. Те, кого успокаивает само словосочетание «Отдельные районы Донецкой и Луганской областей», должны вспомнить, что именно такие фразы записаны в Минских соглашениях, и означают только одно: в публичных документах государства не рекомендуется писать «ДНР-ЛНР», что сути, в принципе, не меняет. Эти нормативные акты касаются временно неподконтрольных Украине территорий. ОРДЛО.

Третье. Со 2го января на территории ДНР открыт единый реестр недвижимого имущества, работает республиканский реестр по прежнему адресу на улице Донецкой, там же, где он находился до войны. Нотариусы ДНР готовы к работе с реестром и правом собственности ДНР.

Я вижу 2 пути развития событий.
Читать запись полностью »


ФОРМУЛА УСПЕШНОЙ СДЕЛКИ

Елена Маленкова | 9 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Риэлтор Елена Маленкова

Надо признаться, что формулу придумала не я, а Наталья Кузьминова. Вернее, она придала этому изречению вид формулы.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Недоверчивый клиент.

Совершенно недавно поняла, почему у меня не сложилась сделка с одним человеком. Я ко всем свои клиентам отношусь одинаково, «включаюсь» в их проблемы, даже когда этого не требуется от меня. Но такой характер. Подписала договор. Клиент долго рассказывал, что многое потерял в Донецке, бизнес, семья разделилась. Что остались 2 квартиры, которые нужно продать. Как всегда, дорого и быстро.

При этом человек излишне эмоционально вел себя, нервничал, задавал много вопросов. После того, как он познакомился с агентом, который будет сопровождать сделку, он позвонил мне и сказал, что «агент не слушает его желания, что называет сумму гораздо ниже той, которая, как он считает, справедлива».

Я постаралась объяснить порядок донецких цен, однако, собственник парировал тем, что «ему звонят риэлторы из местных агентств и говорят, что реальная цена гораздо выше».

Я предпочла разорвать договор и порекомендовала собственнику обратиться к местным риэлторам, раз они ему могут дать гарантии более высоких цен.

Сделка = Мотивация собственника + Лояльность

Прошло полгода. Сегодня он снова перезвонил мне и сказал: «Я продал свою квартиру.»

«Поздравляю вас»,- я, действительно, искренне рада за земляков.

«Но я хочу извиниться перед вами, Леночка. После того, как вы расторгли договор, я обратился ко всем тем агентам, которые мне звонили. Я почувствовал себя гораздо свободней. Как будто у меня стало больше воздуха в легких. И начались показы. На той территории оставалась моя бывшая жена, она же присутствовала на показах. Цена устраивала нас обоих, но с каждым показом надежды наши таяли.

Однажды во время показа жена спросила покупателя: А что вас не устраивает? Мы же готовы к диалогу, будем уступать! На что покупатель ответил, что идя на просмотр, риэлтор сказал ему, что квартира с евроремонтом, а она просто в хорошем жилом состоянии.»

В общем, продали мы квартиру с дисконтом на 20% от той стоимости, которую вы нам советовали в качестве стартовой.

«Почему же вы не позвонили мне, когда поняли, что я была права?»

-Мне просто было стыдно. Я тогда вам не поверил, и у меня не хватило мужества признать это, но сегодня я решился вам рассказать об этом. Основное – это доверие. Я в любом случае буду рекомендовать вас, и сразу скажу, что без доверия не будет сделки».

Я бы добавила: без доверия и мотивации собственника.

А за формулу Наташе Кузьминовой большое спасибо!


Сага о недвижимости-2016. Или «Пусть сгорит!»

Елена Маленкова | 11 декабря 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | 1 комментарий »
image

Каждый день мне приходят на почту и в личный ящик на фейсбуке сотни писем. В них один и тот же набивший оскомину вопрос: «Сколько стоит моя квартира (офис, магазин, другая недвижимость)?»

Сколько стоит моя недвижимость?

Все мои статьи на тему: «Как самостоятельно оценить недвижимость» и предложения пригласить специалиста именно в вашей нише, ничего не стоят. Я и сама понимаю, что оценить свой объект недвижимости по тем параметрам, которые я и другие опытные риэлторы указывают в своих блогах, не так-то просто.

Думаю, вы сами не раз пытались пользоваться различными «калькуляторами недвижимости» на известных сайтах, чтобы установить хотя бы приближенно стартовую цену своего объекта. Что из этого получается, расскажу на примере.

Можно ли самостоятельно оценить стартовую стоимость квартиры?Или Волшебный калькулятор недвижимости.

Был последний предвоенный год. Мне нужно было сориентироваться по стоимости квартиры в Полтаве, которую попросил продать мой постоянный клиент. Ему она досталась по наследству. Промониторив все возможные сайты агентств, порталов и досок объявлений, и весьма приближенно ориентируясь по ценам, я зашла на один из таких «калькуляторов». Подставила параметры. Не поверила. Попробовала еще раз –с тем же результатом. Сумма, предлагаемая калькулятором, была завышена по отношению к моим (повторюсь, не совсем корректным данным) практически вдвое!

Надо сказать, что в то время у меня не было партнеров в Полтаве, к счастью, сейчас мы можем позволить себе продать недвижимость даже на Луне, так как МЛС (или Система Партнерских Продаж) рулит, благодаря миссионерской деятельности Артура Павловича Оганесяна на всей поверхности планеты Земля.

Поэтому я просто нашла в гугле список агентств в Полтаве и стала методично их обзванивать с целью все-таки хотя бы на метр приблизиться к установлению стартовой цены. Скажу честно, что в ходе этого эксперимента я не только сформировала цену, но и нашла себе партнеров по этому региону.

Я честно оповещала коллег, что я риэлтор из Донецка и хочу помочь своему постоянному клиенту продать квартиру в Полтаве. Читать запись полностью »


Покупательница из жаркой страны.

Елена Маленкова | 18 ноября 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
moshenniks1
Обычно я говорю своим агентам, что для клиента от них необходимо только одно -умение продавать. В это емкое понятие входит знание локального рынка недвижимости. Это очень важно, потому что практика показывает, что риэлтор может эффективно продавать только при условии прекрасного знания города, района, ж/к, кондоминиума.
Но вот коллеги сегодня рассказали историю, которая просто шокировала.
Приехала в город дама из некоей жаркой страны, младший сын которой снимал квартиру в одном из престижных ж/к Киева. Мы продавали в этом доме эксклюзивную квартиру. Так получилось, что даму первым привел агент из самого большого агентства в городе.
Даме квартира понравилась. И стала она очень жестко торговаться. Наш агент, который продавал квартиру на эксклюзиве, сказал, что передаст владельцу ее предложение. Владелец от предложенной суммы отказался. Ну, отказался, с кем не бывает?

Читать запись полностью »


Чего хочет покупатель?

Елена Маленкова | 20 июня 2016 | рубрика | Записки одного риэлтора, Мастерская риэлтора | Комментариев нет »
Покупатель недвижимости

После вчерашней статьи Олега Меньшикова «6 кейсов, как поднять цену, продавая свою  недвижимость», мой товарищ по фб, Данил Сандырев, попросил написать такую же статью, «как сбивать цену». Выполняю заказ.                                    

Чего хочет покупатель?     

Я всегда «сбивала цену», когда работала на покупателя. И считала, что это главная часть для принятия решения. Я давно покупала недвижимость для себя. То есть, давно не была «с той стороны». И вот я в поиске. С моим опытом, с возможностью доступа к базам данных- их масса. А объектов нет. Просто нет и все. Когда уважаемый Артур Павлович Оганесян говорил, что мы должны предоставить покупателю лучшую недвижимость по лучшим ценам, это не означало, что цена этой недвижимости должна валяться на земле и быть бросовой. Разве, прийдя в магазин планшетов или ноутбуков, вы купите самый дешёвый? Вот кстати, свежий пример. Моему мужу понадобился лэптоп. Он как-то спокойно обходился iPad, который мы ему подарили на день рождения ещё до войны. И он его вполне устраивал, но появились новые задачи. Да, сумма у нас была ограничена 8000 грн. Что мы могли купить на эти жалкие гроши? 🙂 Я пересмотрела кучу сайтов от «Розетки» до какого-то «Самые дешёвые ноутбуки здесь!» Потом попросила сына. Спустя час он позвонил: «Мама, на эти деньги мы можем купить только «китай». Но есть и хорошая новость: можем купить Mac Pro , но б/у. И немного дороже. Готов поучаствовать в равных долях». И он поехал, и сразу же привёз Mac.

Резюме: мы хотели купить новый ноутбук.  На достойный ( Del, например) у нас не было средств. Но мы же не купили дешёвый! Мы купили лучший товар по лучшей цене! И рады безумно! Хотя муж, в отличие от меня, ничуть не «яблонутый».                                            

Теперь к недвижимости. Как поступает покупатель, не понимающий логику рынка недвижимости? Правильно, он ищет квартиры от собственника. Что он там видит? Хочется выразиться нецензурно, но не буду. Скажу так, сильно завышенные цены, по которым никто не будет покупать.

Я как риэлтор с 23х летним опытом, прекрасно разбираюсь в конъюнктуре сегодняшних цен. Я не прессую продавца, но я хочу купить лучший товар по лучшей цене! Что я вижу у риэлторов, которые работают по системе «как все», то есть бегают наперегонки друг с другом, работают на покупателя, или ( как они думают, на продавца), ставя в рекламу цену его «хотелки», и дискредитируя понятие «эксклюзивный договор».

Заключить договор- ещё не геройство. Геройство — иметь мужество сказать собственнику правду о его стоимости. На этом этапе многие собственники сбиваются в стаи и улетают в тёплые края. Другие ругают на чем свет стоит риэлтора, и обращаются к другому. Или к другим. И недвижимость не продаётся годами! Почему у Олега ( и у многих, кто работает по этой системе) получается поднять стартовую цену на 7-15%? Потому что выставленная цена привлекательна для покупателей! И они готовы платить больше начальной цены, потому что недвижимость этого стоит!                                                            

В чем состоит работа на покупателя?

Находясь в роли покупателя, я поняла, какая это тяжёлая работа! Бедные наши клиенты! Огромные тонны информационного мусора, который нужно просеять, выбрать  из них крупицы золота. Утки, заманухи, некорректная информация, безадресная  информация, откровенные фейки и подставы. А теперь на минуту представьте, если бы рынок недвижимости работал так, как он работает в США. Только по контракту с собственником.

Только честные объекты с адекватной ценой, только оплата от собственника с разделом комиссии между партнёрами. Зачем Покупателю самому переворачивать эти груды мусора? Платит за все продавец! Покупатель поручает заслуживающему его доверия риэлтору ( продавцу недвижимости) поиск недвижимости для него. Риэлтор заходит в базу МЛС ( СПП), выбирает лучший товар в магазине по лучшей цене и покупает Apple. И последнее: компания, где работает наш сын (многие знают) изобрела умную вспышку.         Она стоит дорого ( $60-70) и продаётся с прилавков компании Apple. А китайцы максимально «упростили» её, выбросив дорогую электронику, и вспышка как-то работает с их же ( наших ребят) приложением! Это крупная потеря денег для наших. Потому что китайцы продают подделку в разы дешевле.

На вопрос, почему бы вам не уменьшить себестоимость таким же способом, сын ответил: Кто-то производит китайскую подделку, а кто-то — Apple. Я хочу, чтобы с наших магазинах недвижимости были только качественные объекты, купив которые, покупатели получат максимальное удовлетворение. Ведь не дешевизной единой радуется человек.

P.S. Компания Apple за этот пост не заплатила ни цента 😉

 Статья написана по заказу компании КДУ-реалти груп


Страниц 1 из 28123451020...Последняя »