ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Кто может продавать коммерческую недвижимость?

Елена Маленкова | 18 января 2018 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
жулье на рн

В продолжение моей статьи о том, почему в нашей стране слово «риэлтор» носит негативный оттенок.
Есть особая каста среди специалистов по продаже недвижимости, которая стоит особняком к остальному рынку.

Коммерческая недвижимость.

Офисы, производства, торговые площади, отдельно стоящие здания. Когда я впервые прикоснулась к «элите» в недвижимости, я ещё не понимала, что эта любовь навсегда. До 1997 го года я не подозревала, чем этот сегмент отличается от жилья. Ну, продажи и продажи.
Первым моим опытом была продажа магазина зоотоваров в Горловке до введения национальной валюты. В те годы продать коммерческое помещение было невозможно по закону- все ждали введения гривны. Мы до ночи сидели над тетрадками и придумывали «схему». Когда продажа произошла, к нам «заглянул на огонёк» один известный адвокат в городе и попросил рассказать схему, так как слава о наших способностях шла впереди нас)
Следующей была продажа квартиры под офис таможенного ветеринарного контроля. Приключения описаны в статье

Городской отдел милиции или как мы искали офисное помещение.


А после 2004 го мы уже не могли без этого наркотика — коммерческой недвижимости. В нашей компании мы сначала выделили 2 отдела, отдел жилой и отдел коммерческой, но вскоре отказались от жилой недвижимости вовсе. И занимались продажами только в очень редких случаях, по особым случаям и по просьбам постоянных клиентов на коммерческой.

Случались и смешные, и трагические события, как описанные в статье: http://realtyblogger.net/gorodskoy-otdel-militsii-ili-kak-myi-iskali-ofisnoe-pomeshhenie/ .

Но самое большое удовлетворение я всегда получала после таких сделок: http://realtyblogger.net/?s=%D1%83%D0%B1%D0%B5%D0%B9+%D1%8E%D1%80%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%B0
Мы разделили сегменты среди агентов , определив направление: банковская Недвижимость ( в обороте было 26 банков, которым мы строили сети), стрит-ритейл ( торговые помещения по центральным проходным улицам), промышленно-складская, офисная и продажа зданий.
Построив работу так, чтобы агенты не конкурировали между собой, мы вырастили настоящий «спецназ» в недвижимости. Наши агенты разбирались в хитросплетениях корпоративных войн и «размывания акций», докапывались до первичной приватизации с ее тонкостями покупки патентов и тендеров на аренду к фонда госимущества. Мы сами участвовали в тендерах и выкупали помещения на открытых ( да, в те годы так можно было!) торгах.
И тогда, и сейчас я считаю, что торговать коммерческой недвижимостью может только тот специалист, который не только имеет долгосрочный опыт в продажах жилья, но и тот, кто получает удовольствие от решения  трудных задач.
Ни одна сделка в коммерческой не похожа на другую. Каждый раз, начиная новый проект, я испытываю сладкую дрожь от предвкушения настоящей работы.
Я знаю многих настоящих спецов-игроков на этом тесном рынке, и они все профи.
Но как меня удивляет, что человек, едва прийдя в недвижимость, «посидев» полгода на аренде квартир, решает заниматься продажей, например, отеля!
На днях я увидела предложение о продаже в нашей профессиональной группе. Позвонила. После 2-3х вопросов поняла, что человек совершенно не в теме.
-Вы скажите, что вас интересует, а я перешла вопросы собственнику.
Конечно, можно и вопросы пересылать. А как ты будешь проводить переговоры? Что будешь отвечать на «узкие»вопросы?
Дилетантизм в профессии становится просто угрожающим!
В 90е и нулевые нас некому было учить и мы сами наступали на собственные грабли. Сейчас есть множество литературы- своей и переведённой. Интернет! Который открывает самые тайные двери знаний, ютюб!
Набирайтесь опыта, дорогие коллеги, чтобы не выглядеть на самом престижном рынке «теткой в шапке»! Будьте профессионалами и уважайте свою профессию. Тогда и к вам будут относиться с уважением и оплата ваших услуг будет достойной.


Профессия Риэлтор.

Елена Маленкова | 17 января 2018 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
КДУ-реалти груп
KDU-Realty group
Профессия Риэлтор.
Почему профессия «риэлтор» в нашей стране, скажем прямо, не несёт такой позитивной и уважительной энергетики, как на Западе?
На то есть не одна причина, а целых 3.

Период дикого капитализма. 

  • Рынок недвижимости сформировался в период «дикого капитализма», неучтенных налогов и криминальных разборок между различными промышленно-финансовыми группировками. Жители Украины в одночасье проснулись миллионерами, осознав, что их квартиры стали товаром. Первые агенты по недвижимости вышли из торговых бирж, на которых брокеры торговали лесом, гравием, металлом, сахаром и другими стратегическими товарами. Место брокера стоило $50000. И если бы те неандертальцы, которые пришли на рынок недвижимости, перенесли сюда эту схему продаж, Украина сегодня по росту ВВП обогнала соседнюю Польшу. Но история, увы, не имеет сослагательного наклонения. И агентами по недвижимости стали бабушки у подъездов, жулики и проходимцы, выселяющие неблагополучных жильцов, и не только выселяющие. На рынок, который сам имел финансовую ёмкость размером с Африку, хлынули авантюристы всех мастей, учителя и врачи, слесари и сантехники. Увидев, какие деньжищи можно заработать на рынке недвижимости, в эту сферу хлынул криминал. Но дело было не только в этом. Государство не приняло никаких мер, чтобы направить рынок в цивилизованное русло, узаконив операции с недвижимостью по примеру развитых стран. Рынок развивался сам по себе, совершенствуясь в тех рамках, которые сам и предлагал. Необученные агенты по недвижимости допускали ляпы и проваливали сделки не потому, что хотели навредить, а поскольку учились на собственных ошибках. В те годы фраза «Чтобы стать врачом и получать $50, человек должен учиться 8 лет, а чтобы стать агентом по недвижимости и зарабатывать $500, нужно написать объявление на тетрадном листке и наклеить возле подъезда».
  • Покупатели, которые оплачивали работу агентов, роптали, но платили. Но при этом за редким исключением завидовали новоиспечённому предпринимательству.
  • Я видела, как открывались и тут же закрывались агентства недвижимости, уверовав в «тетрадный листок», как «взрослые дяди» открывали своим любовницам помпезные офисы, вызывая классовую пролетарскую ненависть, и как офисы спустя год-полтора сдавались в аренду под Продукты или салоны красоты. Потому что стереотип жулика, обувающего несчастную бабушку и весело проживающего жизнь, уже тогда не вязался с нервным, круглосуточным и на 100% зависимым от человеческого фактора бизнесом в недвижимости.

Читать запись полностью »


Мошенники орудуют на рынке недвижимости

Елена Маленкова | 27 мая 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
0_1f071d_46186d3b_orig

Звонок раздался, когда я ранним утром, еще в пушистом «купальном» халате, лениво потягивала свежесваренный кофе с кардамоном и корицей. Я сидела на лоджии в любимом кресле-качалке, и посматривала, как по школьному стадиону гуськом бегут убегающие от инфаркта жители нашего района.

Звонок незнакомца.

-Здравствуйте,-сказал голос. –Я нашел ваш телефон в интернете, вы же риэлтор?

Голос звучал глухо, чуть отдаленно, и мне приходилось прислушиваться.

-Доброе утро!-произнесла я.- Терпеть не могу, когда мне звонят в такую рань выходной день. Но голос заставил меня проснуться окончательно.

-Видите ли,-он говорил с паузами, как будто подбирал слова.- Мне срочно нужно продать квартиру на Пчелке.

-На какой «Пчелке?» -не сразу поняла я, решив, что это название магазина.

-На улице Елены Пчелки.

-Наверное, Олены Пчилки? А почему такая срочность? Что будет, если квартира не продастся?

-Мне очень нужны деньги. Вы сможете мне помочь? 2-3 дня максимум.

-Но вы понимаете, что 2-3 дня-это цену надо сразу разделить надвое?

-Да, понимаю. Но деньги нужны прямо сейчас.

-Хорошо. Я обзвоню знакомых инвесторов, сможете мне скинуть технический план?

-Видите ли,-снова запнулся он. –Я сейчас не в Киеве, документы у меня дома.

-Попросите кого-то сфотографировать, и как я могу посмотреть квартиру. Я тут буду находиться поблизости, в салоне.

Он снова надолго затих, я было уже подумала, что связь оборвалась.

-Я постараюсь сейчас организовать вам ключи. Сколько вы там будете?

-Часа полтора.

Ближе к обеду, когда я уже практически заканчивала свои процедуры, он снова позвонил и сказал, что сейчас ко мне подъедет таксист, с которым мне передадут ключи и техпаспорт.

Квартира была хороша, 140м2, с панорамным видом на Днепр, круглыми лоджиями, мечта, а не квартира.

Он снова позвонил, чтобы удостовериться, получила ли я ключи и документы. Кроме техпаспорта в файле был вытяг из реестра недвижимого имущества.

Спустя 15 минут за мной заехал муж и мы поехали смотреть квартиру, которая находилась в соседнем квартале.

Плохая квартира.

Едва зайдя в подъезд, который мы открыли чипом из переданной мне связки ключей, как навстречу нам вышла консьержка.

-Вы куда это, молодые люди,-осведомилась бдительная охранница частной собственности.

-Вот, у нас ключи от квартиры и документы. Квартира номер 546.

— Несколько дней назад пришел ваш хозяин и сказал, что он купил квартиру, заказал у меня эту штуковину-она ткнула пальцем в чип- и поменял замки. А сегодня с утра пришел прежний хозяин, с камерами, милицией и сказал6 что он ничего не продавал. И снова поменял замки. Ее монолог не прерывался, и трудно было сообразить, о чем она, вообще.

До меня не сразу дошло, что говорит о той самой квартире, ключи от которой я держала в руках.

Мы все же решили подняться на этаж. Ключ, висевший на связке, тамбур не открывал. Пока мы возились с ключом, дверь открыли изнутри , и вышла миловидная стройная девушка, удивленно посмотрела на нас и спросила: «Кто вы такие? И что здесь делаете?»

-У нас ключи от квартиры 546.

-Вы тоже новые покупатели?-насмешливо спросила девушка.

-Нет, мы риэлторы. Собственник поручил нам продать его квартиру.

-Который из? Можно посмотреть документы?

Я протянула ей белый листок формата А-4, на котором был напечатан вытяг из реестра.

-Ну, это не документы. А вы договор купли-продажи видели?

-Тут договор купли-продажи имущественных прав,-ответила я.

-Только не нужно мне ничего рассказывать о документах на недвижимость, -строго произнесла она. –А нотариуса, который заключил сделку, я знаю, -вдруг удивленно протянула она. — Можете поехать к нему и все у него разузнать.

Дело в том, что тут полдня находилась милиция и пресса. Квартира у предыдущего собственника «отжата» через поддельную передачу имущественных прав. Утром был хозяин и снова поменял замки. Но вы можете проверить сами.

Ключ двери, естественно, не открыл.

Смысла выяснять обстоятельства дела уже не было. Мы развернулись и поехали домой. По дороге странности звонившего- голос, который сложно будет идентифицировать, очень глухой и отдаленный, документы и ключи, переданные через таксиста- сами сложились в понимание мошеннической схемы.

Конечно, если бы мои инвесторы заинтересовались квартирой, я бы сначала поехала к нотариусу, потом в компанию застройщика, чтобы проверить, как происходила продажа имущественных прав. Неужели мошенник думал, что кто-то отдаст ему деньги, не проведя предварительную проверку?..

Адрес объекта: ул.Олены Пчилки, 2, квартира 546.

Граждане! Будьте бдительны!


Продажа с одного показа. Везение или закономерность?

Елена Маленкова | 6 мая 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Close-up view of a gold bar with shallow depth of field.

У каждого продавца бывают такие моменты, которые у картёжников называются «пятиминутка». Когда-то, в громкие 90е, был у меня один клиент-картёжник. Как говорится, иных уж нет, а те далече. Так он рассказывал, что когда приходит «пятиминутка», то можно рисковать, блефовать, играть на грани фола, и карта просто «валит». Везёт, в общем. Выигрываешь, непонятно почему.
У всех, кто связан с продажами, был хоть раз в жизни момент, когда «карта шла». У риэлторов это называется «продажа с одного показа». А к нашему сотруднику «карта пришла по-крупному». Он продал два объекта ( были очень сжатые сроки) с одного показа. Первый объект- однокомнатная квартира в Киеве, второй- домик в 100 км от Киева.

Золотые продажники. 

Но не о везении пост, как вы могли бы подумать.  Я очень люблю аналитику. Мой почти четвертьвековой опыт накопил огромное количество различных ситуаций, из которых выстраивается стройная система закономерностей.
Итак, о продажах.

О них, заветных, написаны книги, изданы тонны учебников, записаны многочасовые ролики и сняты научно-популярные фильмы. Бизнес-консультанты говорят, что продажам можно научить. И учат. И разрабатывают технологии. А успешно продают единицы. Замечали? А замечали, что хороший «продажник» на вес золота? И что его хотят «захантить» самые успешные компании.
Почему у одного риэлтора годами стоят объекты, а другой продаёт с одного звонка ( показа)?
Какими качествами должен обладать риэлтор, чтобы собственник сказал ему «Вау! Ты мегакрут!» И дал восторженную рекомендацию.
1. Аналитическим умом.

Если вы обратите внимание на список требований к агентам по недвижимости, вы увидите обязательное требование о высшем образовании. Причём, любом. Мы никогда не ставили нашим соискателям таких требований, но.

Я заметила одну закономерность: человек, окончивший ВУЗ, приучается за 5 лет работы с материалом ( любым- языковым, философским, техническим) поглощать огромные куски информации, перерабатывать ее ( информацию), анализировать и вычленять главное. А ещё учится идти по пути наименьших энергетических затрат- по касательной, или, как любят говорить сегодня «между капелек». Двухнедельные стрессовые ситуации дважды в год мобилизуют и закаляют будущего инженера, преподавателя, и etc. Поэтому, пройдя на свою первую в жизни работу, не имея никакого практического опыта, он в состоянии воспринимать новое и быстро учиться профессии. Читать запись полностью »


Два варианта развития событий в ОРДЛО.

Елена Маленкова | 18 февраля 2017 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
how-to-choose-a-career-5

В 2015м году я написала статью «Три варианта развития событий и рынка недвижимости в Донецке». Статья имела резонанс, у нее было более 1000 репостов. Вы сами можете для себя решить, что сбылось, а что нет.

 УКАЗ.

Сегодня стало известно, что президент Российской Федерации подписал указ о «признании документов, выданных гражданам Украины и лицам без гражданства на территориях отдельных районов Донецкой и Луганской областей Украины».

На сайте президента РФ разъясняют, что указ принят в целях обеспечения прав и свобод жителей «отдельных районов».

Для того, чтобы разобраться, что означает этот указ, и какие последствия несет для граждан Украины, в первую очередь, и для граждан обеих стран в общем, нужно для начала задать себе вопрос: « Почему президент сопредельного государства принимает указ, касающийся документов, выданных на территории эрзац-республик?»

Второе. Те, кого успокаивает само словосочетание «Отдельные районы Донецкой и Луганской областей», должны вспомнить, что именно такие фразы записаны в Минских соглашениях, и означают только одно: в публичных документах государства не рекомендуется писать «ДНР-ЛНР», что сути, в принципе, не меняет. Эти нормативные акты касаются временно неподконтрольных Украине территорий. ОРДЛО.

Третье. Со 2го января на территории ДНР открыт единый реестр недвижимого имущества, работает республиканский реестр по прежнему адресу на улице Донецкой, там же, где он находился до войны. Нотариусы ДНР готовы к работе с реестром и правом собственности ДНР.

Я вижу 2 пути развития событий.
Читать запись полностью »


Страниц 2 из 3012345102030...Последняя »