ХОЧУ ЭФФЕКТИВНО ПРОДАТЬ
ХОЧУ ВЫГОДНО КУПИТЬ


Убей юриста — спаси сделку!

Елена Маленкова | 1 августа 2013 | рубрика | Записки одного риэлтора | Комментариев нет »
Убей юриста - спаси сделку

Ранее, слыша подобную идиому, я только посмеивалась. К тому же я всегда считала себя способной договориться и убедить любого юриста.

Но жизнь еще раз доказала, что она может быть непредсказуемой и фантастичней любой сказки.

Иностранец.

Когда в нашем агентстве появился Руслан, было начало лета, если считать, что майские праздники и есть начало лета. Он написал на нашу корпоративную почту и попросил оставить телефон менеджера коммерческого отдела для подбора помещения под магазин. Я оставила телефон менеджера, и спокойно укатила в Ялту.

Менеджер же потрудился на славу. Несмотря на затянувшиеся праздники, было предложено более десятка помещений, соответствующих запросам клиента. Руслан оказался «иностранцем», т.е. гражданином РФ, и, соответственно,  нерезидентом. Все  описания, а также планировки и фото помещений мы пересылали ему на электропочту.

Вскоре Руслан приехал. У него не было ИНН для оформления сделки, менеджер лично решал вопросы с налоговой, с бюро переводов и пр.

Из десятка помещений Руслан выбрал 3, но по каким-то причинам, все они отпали. Одно-потому что Руслан хотел поторговаться, а собственник нет. (В последствии, мы продали это помещение другому клиенту и собственник заплатил нам 6%). Другое мы сами отсоветовали покупать, потому что были проблемы с документами, 3е – потому, что Руслану не понравился сам 3хэтажный дом, в который было встроено данное помещение.

Части в целом. Или как научить риэлтора на всю жизнь разбираться в долях.

Наконец, наш менеджер решился на авантюру: он предложил часть помещения, которое продавалось только целиком. А было в помещении около 3000 кв.м.

Нашему же Руслану нужно-то было всего 70-80 метров. В здании на 1м этаже размещались магазины, а 2,3 и 4й этажи занимали офисы. Вот и предложил наш сотрудник купить один из магазинов Руслану.

Помещение покупателю понравилось. Но ведь оно не продавалось отдельно!

Тогда я поехала к собственнику. Он оказался моим старым знакомым. Я убеждала его продать 1й этаж частями, однако, он не соглашался. Наконец, он признался, что взял еще до кризиса кредит в банке под это помещение, и банк может снять арест только при полной оплате кредита.

Я сказала «Подумаю об этом завтра». И позвонила покупателю. Объяснила ему, что помещение он сможет купить, но немного позже, примерно, через месяц, что оно в ипотеке, и что мне нужно решить вопросы с банком, а после этого мы будем готовы встречаться для подписания договора задатка.

Руслан поставил условие: он хочет приобрести помещение только при условии, если ему его ПОДАРЯТ.

Как Вы думаете, уважаемые читатели, сколько продавцов коммерческой недвижимости в городе согласятся помещение не продать, а подарить? Документально?

А наш продавец оказался юридическим лицом, в соучредители которого входят и иностранные граждане.

Менеджер проекта.

И началась эпопея! Банк категорически отказывался даже рассматривать возможность вывода из-под залога части здания.

Тогда я обратилась к единственному нотариусу в городе, который мог бы придумать абсолютно безопасную и юридически правильную схему продажи части целого.

Одновременно мы искали «лоббиста» в банке, который смог бы не просто эту схему понять и оценить, но и согласовать ее с вышестоящим начальством.

Я работала в этой сделке «менеджером проекта», и хотела бы поблагодарить всех, кто принял участие и делал все возможное и невозможное, чтобы эта сделка состоялась.

«Согласования» и корректировка схемы продолжалась полтора месяца. Одновременно менеджеры коммерческого отдела продолжали поиск клиентов на другие помещения первого этажа здания. В силу того, что с собственником был съеден не один пуд соли за время разработки проекта, он принял решение проводить все последующие сделки только через нас.

Неожиданный покупатель.

В общем, когда в сделке стал виден свет в конце тоннеля, неожиданно появился покупатель на соседнее помещение.

Нужно было снова корректировать всю схему, вносить изменения в решения кредитного комитета, т.к. продавались уже не 2/100, а 2/100+3/100 доли .

Дело осложнялось тем, что клиентка, изъявившая желание купить магазин, уезжала в ближайшие выходные. Итак, у нас оставались 5 рабочих дней.

Нотариус, который взялся нам помочь, и, собственно, и разработал порядок действий, сказал, что мы просто не вложимся в сроки. Юрлицу нужно подготовить все необходимые документы, протоколы, «вытяги» и пр., а банку новые ипотечные договора, т.к. по схеме накладывалась повторная ипотека на 3 части, а прежнюю требовалось  отменить после внесения средств на счет банка.

Решение кредитного мы получили в среду, в четверг должны были заключить новые ипотечные (повторную ипотеку), однако человек предполагает, а бог располагает…

Сделка или гонка по вертикали.

В четверг выяснилось, что банкиры в Донецке не до конца поняли и приняли схему. Снова лоббист звонит в головной банк, весь четверг мы разъясняем, снова прописываем всю хронологию событий.

В четверг вечером позвонила покупательница. «Леночка, такие сложности, может, ну, его, может, ты мне что-нибудь другое подберешь?»

Я беру себя в руки. И сжав зубы, разъясняю, что все у нас идет по плану, что этот магазин прекрасно подходит под ее задачи, и что я делаю абсолютно все, чтобы завтра сделка состоялась. Вроде бы убедила.

Утром, в 8-30 звонок. «Леночка, давай заберем задаток! Я боюсь!» И снова разговоры-уговоры. День сделки.

Блин, никто не готов! Банкиры не принесли все документы. Нотариус в цейтноте, все стремятся до 1го августа купить какую-нибудь хрень. «Лена, давай перенесем на понедельник! Банкиры не успевают, мы сегодня сделку не сделаем.»

Я сижу у него в кабинете на краешке стула. Нервы мои постепенно превращаются в рванные клочья.

«Не уйду!-говорю я.-Или прямо здесь умру от инфаркта.» Это шантаж, я знаю, но другого выхода нет. «Давай, я буду тебе помогать,-предлагаю я.-Что делать?»

«Ехать в офис и не стоять над душой!»-он уже тоже злится.

В 12 банкиры приносят ипотечные. Наши документы уже в конторе. Начинается регистрация ипотечных.

Е….реестр висит. Что делать?

«Гулять,-отвечает нотариус. — Развлекай клиентов.»

Развлекаю, говорю «за жизнь», хохмлю, рассказываю смешные истории.

«Вася, ты крещенный?»

Едем в банк, надо отдавать деньги в кассу. Перед тем я обещала, что нотариус приедет в банк, но ему не до сантиментов, я уже ему сочувствую.

Возле кассы выясняется, что деньги не в гривне. Курс не устраивает, начинается нервная суета по обмену.

И здесь начинается самое интересное.

Банкиры, которые взяли на себя снятие ареста (первичная ипотека), который накладывал «их» нотариус, неожиданно звонят мне и говорят, что она отказывается. «Почему?!»-разве я кричу?

«У нее нет времени! Она говорит, после 1го августа!»

Но у меня договор задатка подписан до конца недели, потому что покупательница улетает в воскресенье. Пресловутый человеческий фактор! «Отказал правый двигатель»-почему-то вертится в голове.

«Вася, ты крещенный?-спрашивает мой муж собственника.

Лихорадочно начинаю соображать, что же делать. Начинаю звонить в юстицию, они были на наших конференциях, знают меня в лицо, черт возьми, упаду на колени, буду просить позвонить тому нотариусу.

Черт, все знакомые по общественным делам в отпуске.

Не буду рассказывать, каким путем все-таки удалось снять арест, но только скажу (коллеги меня поймут), что арест мы сняли за минуту до закрытия реестра!

Напряжение нарастает, покупатели как под наркозом, идут за мной, как стая мышей за дудочкой.

В 22-30 чуть-чуть расслабились, покупатели спят в машине. Муж покупательницы заходит в контору и спрашивает: «Девочки, что вам принести поесть?» Есть не хочется, а хочется водки. Стакан. И спать. Безумно хочется спать…

Почти закончили. Юрист банка (она, что, семижильная?) читает договор купли-продажи. «Разве Вы покупаете 68,5 кв. м?» «Нет, 95!» Смотрим на нотариуса. «Мне Лена сказала».

Все, писец. Переделываем договор. Еще полчаса. Девочки-помощницы нотариуса валятся с ног. Все! Неужели конец?!

Всем спать. Сил нет радоваться, эмоций просто нет, на них не осталось места.

Убей юриста — спаси сделку!

P.S. Руслан приехал в понедельник. С юристом. Юрист с умным видом почитал документы, спросил, по какой схеме планируем сделку, и сказал: «Мой клиент не будет покупать это помещение. Я не хочу сказать, что она не получится. Но она слишком сложная и многоходовая. А мой клиент просто хочет КУПИТЬ и ВСЕ!»

«Подождите, ведь мы все условия, в частности, договор дарения, выполнили!» «Нет, сделка может не получиться, я не буду своему клиенту советовать ее проводить».

Теперь я отлично понимаю эту идиому:

«УБЕЙ ЮРИСТА – СПАСИ СДЕЛКУ!»



Добавить комментарий

Страниц 1 из 11